Feliz Navidad a todos!

Hoy no habrán valoraciones, no métodos, ni cálculos, ni bancos ni nada que se le parezca. Hoy tenemos que apreciar lo bueno que tiene la Navidad. Y entre otras cosas, toca estar con la familia y los amigos. Así que dejad lo que estéis haciendo y a disfrutad de vuestro tiempo, que es lo que más valor tiene.

Feliz Navidad a todos!!

Sorteos de Navidad

Ahora que estamos a punto de llevarnos el chasco anual cuando veamos que no nos toca la lotería de Navidad una vez más, me llega esta noticia sobre una familia que sortea su casa a través de participaciones de 50€. En plan adolescentes financiando su viaje de fin de curso, vamos.

No es la primera vez que veo una cosa así. El pasado mes de marzo, un matrimonio de Bahía de Palma hizo lo propio con su chalet de 300 m2 por papeletas de 99€, para un total de 15.999 papeletas. Es decir, recaudaron 1.583.901€, cuando a ellos (dicen) que les costó 800.000€ con una reforma de 200.000€ (y dicen que se lo tasaban en 1.200.000€) y lo mejor es que lo hicieron en un tiempo record: en menos de un mes habían vendido todas las papeletas (no he podido confirmar ese plazo, pero aunque sea el triple o el cuatriple, el tiempo medio de venta de pisos se ha disparado hasta el año, aproximadamente, y en un producto como el de este chalet, es posible que dicho plazo aumente).

Otra pareja está haciendo exactamente lo mismo con su casa de Terrassa, Barcelona. Un dúplex de 110 m2 de 6 años de antiguedad, que te puede tocar si tu papeleta de 10€ es elegida entre las 65.000 que pretenden vender a través de la web http://www.teregalomipiso.com/. Ya han vendido más de 600 números.

Creo que con ésta fórmula todos ganan, menos los bancos. Como ya no se financia la compra de inmuebles, la gente se está buscando maneras alternativas de sacar adelante sus ventas. Y ésta me parece bastante buena, aunque no tengo ni idea de qué clase de impuestos o gastos hay que considerar en estas operaciones, lo que habría que tener bien definido para estudiar si hay negocio. Pero todo parece indicar que la fórmula beneficia a todo el mundo. El vendedor puede sacar más dinero en menos tiempo, el comprador puede acceder por un precio de risa a una buena vivienda, y si no toca, pues son 50-100€ sólo lo que se pierde (fijáos en las cantidades de dinero que se han perdido, por ejemplo, en arras no cumplidas). Estoy convencido de que en breve, las agencias inmobiliarias van a intentar explotar esta forma de negocio. Ellos tienen una buena cartera de inmuebles y compradores con ganas de comprar. Las posibilidades de que te toque el piso son muchísimo mayores de que te toque la lotería o la bonoloto y seguro que la gente iría a las agencias a comprar su boleto.

Sólo hay que definir bien las condiciones para que el negocio no explote en la cara. Definir un plazo para sortear el inmueble, el número de papeletas, el notario, la comisión del API, qué pasa si no se llega a realizar el sorteo (devolver el dinero íntegro sería lo más adecuado) y todas esas cosas, pero nada que un buen abogado no pueda solucionar. Si el comprador de papeletas ve que está todo claro, sin letras peqeñas y todo garantizado por notario, yo creo que la cosa funcionaría.

Sólo me resta pensar en qué situación nos dejaría a los tasadores esta nueva forma de "venta de pisos". Si el banco no aparece en la fórmula, la garantía hipotecaria no es necesaria, pero por otra parte, para un correcto sorteo y valoración del inmueble, y enlazando con lo que decía antes de la claridad en el proceso, podemos dar una garantía que de otra forma no se podría dar. Y como siempre existe la picaresca, seguro que el BdE acabaría metiendo baza para regular e impedir abusos. Pero si la cosa se hace con seriedad, y en el mundo inmobiliario también hay mucha gente seria, el tema podría funcionar.

Las cartas están sobre la mesa, o mejor, los números están en el bombo. Hagan juego...

Un buen motivo por el que leer este blog

Pretencioso el título, ¿eh? No me toméis por arrogante sin darme la oportunidad de explicarme, por favor: ya sabéis que me gusta navegar por la blogosfera en busca de cosas interesantes de todo tipo, y hoy he topado con este post de gurusblog en el que se habla sobre la estimación del número de viviendas a construir en España en los futuros años. A mí me ha convencido, no solo por lo bien explicado que está (interesante también leer los comentarios), sino porque la mayoría de la gente que da estimaciones sobre este tema es una parte interesada del proceso, en cambio, creo que la opinión de este blog (sin dejar de ser una opinión), no tiene nada de interesado y por lo tanto, creo que da una visión más fría del asunto.

En resumidas cuentas, dice que, mientras los expertos (no se aclara qué expertos) consideran que un ritmo normal de construcción en España podría estar en torno a las 400.000 viviendas/año, (en 2008 llegamos a las 853.000 viviendas/año), gurusblog compara la cifra con las de otras partes de Europa y USA, para concluir que si llegamos a 200.000 nos podemos dar con un canto en los dientes:

"He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año."

A mí me parece bastante razonable, así que voy a elaborar hipótesis de trabajo para nosotros, los tasadores, basados en esas cifras. Y es que creo que las sociedades de tasación tienen un reto importante por delante. Todo el crecimiento del negocio de estas empresas se ha basado en el mercado hipotecario, amparadas por la archifamosa Orden ECO y sus posteriores modificaciones. Durante mucho tiempo temí que al Banco de España le diera por cancelar dicha Orden, con lo que el modelo de negocio de estas empresas se iría al garete, pero ahora veo que el problema no es que les vayan a quitar el paraguas, sino que va a dejar de llover, porque se está acotando el mercado a pasos agigantados.

Mirad este gráfico, también sacado de gurusblog:

Prácticamente desde el 2002 al 2008 nos hemos movido en torno a las 700.000 viviendas/año, que es justo el periodo de tiempo en el que más crecimiento se dio en las tasadoras, dado que esas viviendas había que tasarlas, además de los suelos para las promociones y las promociones en sí. Ahora se plantea un futuro con una cifra por debajo de la mitad. Y tasadoras sigue habiendo las mismas. ¿Qué consecuencias podemos sacar?

Yo creo que una primera es que la competencia va a ser atroz y no va a perdonar. Y ojo aquí porque hay muchas tasadoras que no están acostumbradas a competir. No hace falta más que echar un ojo al accionariado de estas sociedades y se puede ver que a algunas, el cliente les ha venido dado. Ahora toca lanzarse al mercado, y no va a ser tan fácil cuando ya está todo copado.

Muchas van a tener que cerrar. Especialmente las pequeñas que no puedan competir en precios (precios que tendrán que bajar, por otra parte).

El mercado de segunda mano va a cobrar gran importancia para la tasadoras, aunque éste es un tema muy complejo mientras los bancos no den crédito y ésto no pasará mientras no se liberen de todos los activos inmobiliarios que están captando.

Y esta competencia nos afecta a los tasadores, sin duda. Pero creo que no todo es malo. Indudablemente, esa disminución de encargos provoca que seamos más y haya menos que repartir, pero también creo que hay una doble lectura: si las tasadoras disminuyen sus necesidades de tasadores, lo lógico es que tiendan a confiar en los más expertos, con más conocimiento y mejor preparación. Creo que, si el panorama descrito es el que se pinta arriba, y es muy probable, las tasadoras buscarán al tasador mejor preparado, dado que aquí el precio no es una variable. Todos valemos igual para la misma tasadora, dado que la mayoría de las tasadoras establecen tarifas fijas para sus técnicos (al menos las tasadoras para las que nosotros trabajamos). Por lo tanto, en esto partimos en igualdad de condiciones.

Así pues, yo creo que la formación y la preparación van a ser valores al alza de aquí en adelante. Y enlazo con el título del post. Que mejor forma de estar al día que nuestro blog de tasadores, ¿no?

Ya en serio: yo sigo otros blogs porque creo que la gente que los escribe pone un montón de conocimiento en la red a disposición de cualquiera. Yo aporto mi granito de arena. No pretendo formar a nadie, simplemente comentar cosas que ocurren en nuestro mundo. Pero aquí hablamos de todo, y veis que hay mucho de qué hablar. Y creo que cuanto más comentemos entre todos, más grande haremos nuestro conocimiento.

Este blog no os va a hacer expertos en nada, pero quizá os ayude a ver la tasación desde un punto de vista diferente. Si eso pasara, yo me daría por satisfecho.

Micropost: caducidad (II): donde dije Diego...

Sn duda recordaréis de hace poco el post sobre la caducidad de los certificados de tasación. Pues el Banco de España vuelve a las andadas y donde dije Diego digo digo...

El 7 de diciembre se ha publicado en el BOE el Real Decreto 1817/2009, de 27 de noviembre, con entrada en vigor el 8 de diciembre. Este Real Decreto modifica el artículo 8 del Real Decreto 716/2009 en el que se establecía que la caducidad de las tasaciones era de 3 meses, volviendo a la anterior de 6 meses.

Kit de supervivencia

Creo que todo tasador debería llevar en el coche un mínimo "kit de supervivencia", por si alguna vez se encuentra en un apuro. No me refiero a bengalas o mantas y comida enlatada, no. Me refiero a cosas que en un momento dado nos pueden venir bien para desarrollar la parte de trabajo de campo de esta profesión. Ya nos hemos acostumbrado a utilizar muchos gadgets, pero al final, son cacharritos que acaban fallando y hay que estar preparado para las eventualidades. No podemos dejar de hacer la visita de la tasación porque nos ha fallado la cámara. Os voy a contar en qué consiste el mío, por si os puede ayudar. Yo en el coche llevo siempre:

• Un cuaderno, por si en algún momento hay que dibujar el plano y no tenemos donde porque la carpeta se olvidó en el estudio.

• Un bolígrafo / lápiz / portaminas / similar, para poder trabajar si no tenemos nuestro portaminas favorito.

• Pilas. Siempre. Por si se le acaban al medidor láser

• Una cinta métrica de las de toda la vida, que a esa no se le acaban las pila

• Una linterna. Por si hay que ver casas sin luz, o buhardillas que no tienen ventanas o sótanos, etc.

• Además llevo un programa de GPS en el iPhone, por si el navegador me falla.

Creéis que debería llevar algo más? Lleváis vosotros algo parecido?

Recuperaciones: el drama social de la crisis, visto de cerca.

El procedimiento

Vuelvo a retomar el asunto de las tasaciones cuyo destino final es la captación de un activo inmobiliario por parte de una entidad financiera, que ya inauguramos con el post de hace unos días sobre "Daciones en pago". Sé que el tema puede parecer bastante aburrido, pero uno de los motivos por los que creé el blog es precisamente difundir un poco la labor de tasador en todos sus aspectos, y me interesa mucho reflejar la parte social, algo más trascendente que el hecho de decir "esto vale tanto" y olvidarse.

Las recuperaciones son la parte más desagradable del proceso hipotecario. La situación que desencadena una tasación para recuperación (o embargo o como se quiera llamar) es la siguiente: el hipotecado no ha podido hacer frente a sus pagos y entra en deuda; el banco ejecuta la hipoteca; el hipotecado se queda sin casa y es considerado "moroso" por el resto de sus días (si hay algún especialista en banca, por favor, que corrija esto último si no es así).

De nuevo el banco requiere una valoración del inmueble en cuestión para poder computar sus números en sus balances y saber en cuanto podrá liquidar el inmueble de la forma más rápida y menos dolorosa posible.

Normalmente partiremos del punto de partida de una tasación anterior (la que se hizo cuando se concedió la hipoteca). Ésto supone una ventaja importante, dado que es muy posible que no podamos visitar el inmueble y tendremos que utilizar los datos contenidos en dicha tasación para realizar nuestro nuevo informe. Os preguntaréis por qué no podemos visitar de nuevo el inmueble. En realidad, sí podemos, pero la entidad bancaria para la que trabajamos se ha convertido en hostil para el hipotecado, por lo que es muy probable que éste dificulte el proceso todo lo que pueda. No obstante, nuestra primera obligación (salvo que nos lo diga la sociedad tasadora) es intentar visitar.

Una vez más, la labor de la sociedad de tasación en la identificación de antecedentes es primordial. Sé por experiencia que no todas las tasadoras llevan un control exhaustivo de ello. Creo que es un error. La forma más generalizada de localizar expedientes puede ser por coincidencia de finca registral, aunque hay tasadoras que lo hacen por calles (método a mi modo de ver menos fiable, por la facilidad que cambian los nombres de las calles o los números de policía).

Dado que partimos de un antecedente, lo razonable es adoptar los mismos datos en el nuevo informe. Parece de Perogrullo, pero os asombraríais de la cantidad de casas que menguan o crecen de un informe a otro. Una finca debe medir lo mismo independientemente de la finalidad con la que se tase (y los espacios abiertos se deben computar igual). Es muy poco serio alegar que, como la finalidad es distinta, pues cambiamos el cómputo. Al menos a mí me lo parece.

Lo que si es razonable es valorar con prudencia, lo que en la práctica puede suponer un valor más bajo que el de la tasación original. Pensad que, al no haber podido acceder a la finca, debemos suponer un estado de conservación medio (también os asombraríais de la cantidad de gente que se lleva hasta los marcos de las puertas o los radiadores al ser embargados, y muchos destrozan los azulejos porque sí).

Si no disponemos del antecedente, lo suyo sería proceder como una tasación normal, es decir, intentar visitar, lo que ya hemos visto que será complicado. No obstante, se puede valorar de igual manera que con el antecedente, pero basándonos en los datos de superficie del registro y/o catastro (primero registro, luego catastro). Si no se dispone de ninguno de estos datos, la tasación es imposible de hacer.

Por último, simplemente añadir que muchas entidades bancarias están solicitando a sus tasadoras en este tipo de operaciones un valor de comercialización a corto plazo. Ésto es un valor por el cual el inmueble pueda ser vendido sin demasiada dificultad en un periodo de tiempo menor al mes (más o menos, es lo que piden los bancos y cajas, aunque posiblemente no con esas palabras). No se trata de un valor hipotecario, que ya lo hemos dado con la tasación. Esta vez se trata de un valor en una situación de mercado forzada por la necesidad de vender de una de las partes (el banco), por lo que deberá ser un valor más bajo que el hipotecario. La cantidad depende de cada tasadora, pero suele rondar un 5-10%. No hay nada establecido, y muchas veces se deja a juicio del tasador (de nuevo tenemos que ser expertos en algo que no es lo nuestro).

Las consecuencias y las responsabilidades

La consecuencia más importante es que alguien se queda sin casa. No es un número como los que dan las noticias. Es alguien a quien ves. Es alguien que tiene hijos y felpudo en la puerta, posters en la habitación de los niños y una habitación para la abuela. No es un tema menor. Es una consecuencia de un drama real. Si, es cierto que esa persona asumió una responsabilidad y no la ha podido cumplir, pero la mayoría de las casas que he visto por este tipo de trabajo son de gente humilde que ha llegado a esa situación por causas ajenas a ellos (cierre de empresas, imposibilidad de encontrar trabajo...). Es muy duro ver esto y volverte a casa sin más.

La irresponsabilidad también viene por parte de la banca, que en muchas ocasiones ha concedido crédito de altísimo riesgo. Creo que es más responsabilidad de las Direcciones de Zona o de Negocio que de las sucursales, por imponer objetivos cada vez más imposibles de obtener y llevar a captar y otorgar créditos al primero que pasaba por allí.

Recuerdo una conversación muy agria, en los tiempos de bonanza, que tuve con un tipo de una sucursal, en la que nos acusaba a los tasadores de nuestra oficina de no tener "ninguna visión comercial" tras "hundir una operación" (obviamente, porque consideraban que el valor de tasación era muy bajo). Tras varias quejas, y con mucha paciencia, le tuve que decir que a mí me pagaban precisamente para no tener ninguna "visión comercial", y poder dar un valor objetivo y que nuestra falta de "visión comercial" se podría compensar fácilmente en el comité de riesgos correspondiente, dado que ellos, con mucha más "visión comercial" que nosotros, la detectarían y sin duda concederían el crédito.

Hay que decir también que, al menos nosotros, hemos tenido la suerte de encontrarnos con pocos casos de estos y que muchas veces, ya desde las sucursales, nos decían que veían complicada la operación. Todo sea dicho.

¿Y las tasadoras tienen responsabilidad? Pues creo que algo sí. Aunque nosotros sólo somos partidarios de revisar valores cuando detectamos un error en el procedimiento, y nosotros cometemos errores como todo el mundo y no pasa nada, me consta que el motivo de las revisiones de valor no siempre es ese. Las sociedades durante mucho tiempo (ahora ya no) variaron valores por dejarse presionar, por no mantenerse firme siempre en los mismos. En la situación anterior, de boom inmobiliario y precios al alza, cualquier precio se sostenía y permitir ese 5% más que no iba a ningún lado, implicaba realizar la operación. Ahora supone un problema.

Bueno, apago el ventilador y os dejo el post, para que lo comentéis si creéis procedente. Sé que algunos de vosotros sois colegas y seguro que os habéis encontrado con alguna situación parecida. Estaría bien saber vuestra opinión...

Micropost: valoración vs tasación

Me preguntan mucho sobre la diferencia entre esos dos términos. A mi humilde modo de ver, creo que la diferencia más sencilla es la siguiente:

La valoración puede ser el acto de valorar, sin más. La tasación es una valoración cuya finalidad es la garantía hipotecaria.

Se admiten matizaciones al respecto.
Saludos

Geoposicionamiento

He tenido la suerte de trabajar en dos proyectos que a mi modo de entender las cosas, hubieran significado una mejora importantísima en la calidad de los informes de tasación de las sociedades de tasación y una reducción importante de los costes de las mismas. En los dos, la clave era geoposicionamiento, un "palabro" que engloba todo aquello que hace referencia a la localización de las cosas en mapas, básicamente. Desgraciadamente, ninguno ha visto la luz.

En el primero trabajamos en equipo para la Comunidad de Madrid junto con Arnáiz Consultores. La Comunidad quería dar información de todos los puntos de su geografía en cuanto a normativa, densidad de población, datos económicos, etc. Simplemente pinchando en un punto del mapa obtendrías unas tablas con estos valores. Nosotros asesorábamos en cuanto a valor del suelo y precios de vivienda. Cuando nuestra parte acabó, dejamos el proyecto en manos de los consultores. No supimos nada más.

El segundo proyecto requiere algo más de explicación. Para los que no lo sepan las sociedades de tasación reparten a sus técnicos por la geografía de nuestro país para poder cubrir todas las zonas donde hay que tasar. Cada vez que se recibe un encargo, se piden los datos del inmueble a valorar, siendo el que más nos interesaba para este asunto, la dirección del inmueble, y se asigna a un técnico de la zona. Las sociedades de tasación encuentran problemas en zonas que no están cubiertas o a veces se duda si es más adecuado mandar a un técnico que trabaja en una población o a otro que trabaja en otra. Hay que indicar que mandar a uno u otro técnico ya supone un gasto importante en kilometraje, que, dependiendo de la sociedad, puede ser asumido por la misma aunque sea parcialmente.

También trabajando en equipo (si el equipo es bueno, es la mejor forma de trabajar) , propusimos un proyecto en el que se creaba una aplicación que "tiraba" de los ya archifamosos mapas que encontramos por internet (léase Google Maps, Tele Atlas (que es lo mismo) o cualquier otro), situaban geográficamente la posición de los técnicos, se introducían los datos del encargo (calle, número, código postal y población) y automáticamente, el programa calcularía cuál de los técnicos era el que estaba más cerca y en mejor disposición de hacer la visita al inmueble, asignándole el encargo. Fijáos que los mapas actuales ya calculan rutas atendiendo no sólo a las velocidades máximas permitidas en las carreteras, sino que además consideran si la ruta se hace en día laboral, por la mañana o por la tarde, etc., de forma que hasta se le podría indicar al técnico la distancia y el tiempo que requiere llegar desde su despacho profesional a la dirección a tasar, dejándo el kilometraje fijado de antemano y no dependiendo de lo que pueda decir el tasador (tened en cuenta que aquí nos teníamos que poner del lado de la sociedad). La reducción en el gasto en gasolina y el ahorro en tiempo eran indiscutibles y lo único que se requería, una vez realizada la aplicación, era meter los datos de todos los tasadores de la sociedad.

Se desestimó el proyecto por varios motivos:

1. Los departamentos informáticos dijeron que la aplicación sería complicadísima de programar. Honestamente, no tengo mucha idea de programación, pero surfeo mucho, muchísimo, y no creo que sea tan complicado. Trabajo si que llevaría, pero no sería demasiado difícil. De hecho, el prototipo y la presentación del proyecto las hicimos de forma muy rudimentaria utilizando Google Maps y funcionaba, así que la base de programación existe, solo habría que adaptarla.
   
2. Se indicaron problemas con los derechos para utilizar dichos mapas, que estoy seguro que se podrían solventar llegando a soluciones con dichas empresas de mapas.
   
3. Por último nos dijeron que el gasto que se podría ahorrar no compensaría el coste de los dos puntos anteriores. Esto ya sí que no lo pudimos defender. No porque fuera verdad, que no lo sabremos nunca, si no porque estas cosas ya se nos escapan.

"Off the record", los directivos de la sociedad a la que se lo presentamos nos dijeron que la idea era brillante, pero no era el momento (hablamos del 2006, en pleno boom inmobiliario con los departamentos técnicos de las sociedades de tasación visando a toda máquina).

Sigo pensando que antes o después estas sociedades van a tener que pasar por la georeferenciación si quieren ser competitivas. El conocimiento del medio es fundamental en esta profesión y si alguna vez hacemos que llegue la dichosa recuperación y las empresas deciden competir en serio, este tipo de herramienta (no digo la que desarrollamos nosotros, pero si alguna parecida) va a ser muy importante. Pero mientras siga la crisis no habrá ni nuevas iniciativas, ni nuevos proyectos, ni sabremos donde estamos, ni a dónde queremos ir. Georeferenciación de nuevo...

Micropost: Aguirre Newman nos va a castigar

Aguirre-Newman ha presentado hoy el informe "Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español", en el que según inmodiario, dice "que las tasaciones de las entidades financiera no reflejan el verdadero valor de mercado y provocan una sobrevaloración generalizada de los inmuebles", así que ya sabéis, hasta que los de Aguirre Newman expliquen en qué se basan para decir ésto, no os portéis mal y tasad bien, o vendrá Aguirre Newman y se os llevará. ¡Tasadores malos!

Micropost: SOCIMIs, nueva finalidad de la ECO

Se ha presentado el nuevo proyecto de ley de regulación de las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) por el que se establece que la valoración de los inmuebles que entren a formar parte del patrimonio de las mencionadas sociedades, deberá llevarse a cabo por sociedades de tasación homologadas.

ATASA ha propuesto un par de medidas más que aumentarían la prudencia valorativa, para que sean añadidas al proyecto de ley.

Próximamente os contaremos más.
Saludos.