Suelos y obras (II)

Vimos en la anterior entrada cómo procedía un tasador a la hora de calcular el valor de un suelo y nos quedamos en el punto en el que el promotor ha adquirido ese suelo, pero necesita financiación para acometer la obra. También explicamos por qué el banco no quiere darle al promotor todo el dinero de golpe, sino que lo que hace es ir dando porcentajes en función de cuánto se haya construido. Vamos a ver aquí cómo se procede para realizar la tasación de una obra y dónde residen la mayor parte de las complicaciones.

En primer lugar, hay que indicar que la valoración de una obra no se realiza de una sola vez, si no que dura en el tiempo tanto como la propia obra (para un edificio de viviendas estándar nos podemos ir a un año y medio o dos años). Se realiza periódicamente y dicha periodicidad depende del nivel de efectivo del promotor y del ritmo de las obras, es decir, de la cantidad de dinero que se necesita para construir en cada momento.

Como ya explicamos antes, el tasador ha procedido a la valoración del proyecto visado, en el que hay que determinar el número de unidades a tasar (número de viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) así como el presupuesto de ejecución que acompaña dicho proyecto. Aquí empiezan los problemas para el tasador. Todo el que se ha visto envuelto en una obra alguna vez sabe que este presupuesto que acompaña al proyecto visado no deja de ser meramente orientativo y rara vez se ajusta a lo que acaba siendo la realidad de la obra. Durante la obra hay muchos cambios e imprevistos que no se contemplan al proyectar y no quedan reflejados en los papeles que pasan por el visado. Sin embargo, el tasador no puede hacer otra cosa que ajustarse a lo que se le proporciona y reflejar esos datos en el informe de valoración. No se los puede inventar, pero tampoco puede poner cualquier cosa...

Dicho documento, para el que no lo sepa, no es más que un listado de los capítulos de la obra (albañilería, solados, vidrios, pintura, cimentación, estructura, etc.) con un valor por capítulo y un valor final suma de todos ellos. A partir de ahí, se introducen esos valores en el informe, obteniendo unos porcentajes sobre el valor total, y se estudia cuánto porcentaje de cada capítulo se avanza en cada visita que se realiza a la obra.

La labor del tasador puede resumirse en estos puntos:

1. Por un lado hay que chequear el presupuesto. Es increíble hasta dónde ha llegado la picaresca en este sentido. Mirad: dado que el banco va a ir dando financiación a medida que avanza la obra, y dado que lo primero que se hace en una obra son los movimientos de tierra, cimentación y saneamiento y estructura, es cada vez más común encontrarse presupuestos en los que sólo esos tres capítulos alcanzan hasta el 60% del presupuesto total, de forma que en los primeros meses de la obra, el promotor pueda tener acceso al 60% del dinero del banco. Es una barbaridad y desde luego no se corresponde con la realidad. Una estructura de un edificio de viviendas estándar llega como mucho al 20-25% del total de la obra. Nos hemos llegado a encontrar estructuras al 55-60% y se quedan tan anchos. El tasador debe tener mucho cuidado en este sentido.
2. Visitar las obras cuando se solicite, documentar con fotografías la visita e inspeccionar ocularmente todos los apartados de la obra. Y solicitar una certificación de obra, si es posible, para poder comprobar realmente cuál es el porcentaje ejecutado. Para el que no lo sepa, la certificación de obra es un documento a través del cual la Dirección Facultativa de la obra (aparejador o arquitecto) certifica que se lleva ejecutado un porcentaje de la misma. Si se dispone de certificación, es conveniente que ésta figure en el informe. Y si se va a dar el 100% de la obra terminada, es obligatorio que además, esté visada.
3. Antes de dar la obra por terminada (certificar el 100% de la obra como ejecutada), es muy importante que el tasador haya ido verificando en las visitas previas el número de elementos construidos. No sería la primera ni será la última vez, que se realiza una tasación inicial en la que el proyecto figuran 40 viviendas, por ejemplo, y se construyen sólo 39. Ésto es un gran problema para el banco, dado que ellos financian 40 viviendas y esperan que se les pague el préstamo de las 40, por lo que podrían quedar al descubierto por las viviendas que faltan. Es obligación del tasador verificar que existe todo lo que hay. en el proyecto y por lo que el banco ha financiado. Si no es así, el tasador puede solicitar un proyecto modificado y visado, valorarlo incluyendo un capítulo extra en el presupuesto que indique el valor de lo que ya se ha construido y empezar a dar porcentajes de obra en las sucesivas visitas sobre esta nueva valoración. Si, por el contrario, hay más unidades que las proyectadas, para el banco no hay problema. Quizá el promotor sólo necesitaba financiar parte de su obra.

Finalmente, con el 100% de la obra ejecutada y con el certificado final de obra en el poder del tasador, el banco finaliza la financiación de dicha obra y comienza su comercialización (últimamente algunos bancos están solicitando que incluyamos esta información -nivel de comercialización- en los informes, para que el banco pueda tener un mejor seguimiento de la misma, aunque los promotores son muy reacios a proporcionarla y rara vez aparece en ningún informe). La labor del tasador en la obra, ha concluido.

Suelos y obras (I)

Una parte muy interesante de la valoración inmobiliaria es la que se refiere a suelos y obras en construcción, en parte por lo complejo que puede llegar a ser, debido a la dificultad de los métodos que se ven envueltos en el proceso y a los múltiples intereses que rodean este tipo de operaciones. Vamos a intentar explicar aquí, en breve, de forma clara, como se realiza la valoración de suelos y obras en España, bajo el amparo de la normativa ECO.

Vaya por delante que soy bastante reacio a plantar fórmulas matemáticas en el blog, y no lo voy a hacer aquí tampoco. Mi intención es simplemente explicar el método, no formar expertos. Además seguro que si googleais un poco dais con todas las fórmulas.

Un promotor quiere comprar suelo, construir en él y vender lo construido sacando un margen de beneficio. Hasta ahí todos lo entendemos. En otra ocasión entraremos en detalle en un concepto que hoy vamos a pasar por alto, que es el apalancamiento, o nivel de endeudamiento de este promotor, pero creedme si ahora os digo que al promotor le interesa apalancarse, es decir, endeudarse, o lo que es lo mismo, pedir un préstamo, una hipoteca, al banco. Al banco, que va a ser partícipe en la operación, también le interesa entrar en ella, pero como sabéis, los bancos son reacios a correr riesgos, por lo que deciden no prestar más dinero del que en teoría se va a poder recuperar. Es decir, necesitan medir su inversión, y un primer paso, es saber el valor del terreno.

En realidad, el acuerdo con el promotor consiste en dos partes. Por un lado le prestarán el dinero para hacerse con el suelo. Por otro lado, le prometerán ir dando una determinada cantidad en función de lo que se vaya construyendo. Fijáos en lo que escribimos: "le prometerán", porque de hecho, no se lo prestan, si no que se lo irán prestando a medida que avance la obra.

Para calcular el valor del suelo, el banco mandará a un tasador, que en resumidas cuentas, dará los siguientes pasos:

1. Averiguará lo que se puede construir en dicho solar, si es que se puede construir algo. Para ello necesitará estudiar el Planeamiento Urbanístico que afecta a dicho suelo, hacer consultas en el Ayuntamiento de turno, ver que no haya ninguna afección o cualquier cosa que afecte al suelo (v.g.: una futura expropiación por el paso de una vial), etc.
2. Si existe ya (quizá el promotor haya dado el paso anterior por el tasador -es bastante probable-) el promotor facilitará al tasador un proyecto de lo que se vaya a construir en el terreno, firmado por un técnico competente y visado por el Colegio Profesional de turno (si son casas, por un arquitecto y el Colegio de Arquitectos que toque). Si el tasador dispone de este documento, no necesita hacer los chequeos del paso primero, ya que el visado garantiza el cumplimiento de la normativa urbanística. Además, es bastante probable que también le hagan llegar una licencia de obras (o su tramitación) obtenida con dicho proyecto, lo que supone la aceptación del mismo por parte del Ayuntamiento (aclaración: la comprobación del cumplimiento urbanístico no lo hacen en todos los Colegios Profesionales, según nos indica Paco Málaga. En Madrid es obligatorio, pero aseguráos si lo hacés en otras provincias).
3. El tasador calculará a) cuánto puede costar construir, con los precios de la construcción del momento, lo que se puede construir o lo que nos dice el proyecto visado que se va a construir y luego b) en cuanto se puede vender lo que se va a construir (valor en venta), con precios también actuales (y de momento lo vamos a dejar así).
4. Y por último, se calcula el valor del suelo que no es más que restar al valor en que se vende lo que se puede construir, el coste de construirlo. Lo que queda, el residuo, es el valor del suelo (por eso, este método es conocido por método residual).

Básicamente, ésto es lo que se necesita para comprender, tener una idea general, en qué consiste la valoración de suelos. Pero ahora vamos a complicarlo un poco más.

El método que os acabo de explicar, tal y cual está explicado, tiene una pega: no considera el paso del tiempo. ¿¡Valoración en 4 dimensiones!? Pues si. Veréis: un edificio no se construye de la noche a la mañana. Dependiendo del estado de desarrollo urbanístico en el que se encuentre dicho suelo, pueden pasar años hasta que se empiece a construir, y algún tiempo más hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos. Os podéis imaginar que los precios no serán los mismos dentro de cinco años que ahora (no entro en si serán más altos o más bajos). Además, el valor del dinero tampoco será igual (sufre el IPC, que, entre otras cosas, nos mide esto mismo precisamente). El banco es consciente de todo ello y nos exige considerarlo, porque de lo contrario, la operación podría no ser rentable. El tasador necesita hacer tres cosas aquí:

1. Establecer una serie de tasas e intereses, que dependen del tipo de inmueble que se va a construir (los suele fijar la sociedad de tasación basándose en estudios económicos que escapan a mi conocimiento)
2. Distribuir gastos e ingresos en el tiempo. Es decir, fijar cuánto tiempo puede pasar hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos y decidir en qué momento se tiene que gastar para la obra, para los gastos administrativos, etc. y cuándo se puede empezar a ingresar por ventas de inmuebles construidos (no tiene por qué ser al final, se puede vender sobre plano -ahora ya menos-).
3. Traerse esos gastos e ingresos a día de hoy. Si decidimos que gastaremos un 10% de la inversión en construir dentro de 4 años y hemos dicho que el dinero no valdrá lo mismo entonces, tenemos que determinar cuanto costaría ese 30% ahora mismo. Este cálculo es lo que se denomina una actualización, y para realizarla se necesitan las tasas del primer paso.
   

La segunda parte es crucial. Es tan importante cómo se haga la distribución de gastos e ingresos que el valor final depende completamente de ello. Si el tasador decide que todos los ingresos se van a realizar al empezar los trámites de la construcción (situación que se ha dado muchos años, pero no es realista hoy en día) el valor del suelo aumenta. Pero aumenta muchísimo. Estratosféricamente, en comparación con el modelo en el que los ingresos son aplazados en el tiempo, un escenario mucho más real ahora mismo.

Veis que la valoración de este tipo de inmuebles requiere mucho más que mero conocimiento del valor de inmuebles. Requiere plantear escenarios de gasto e ingreso. Requiere comprender la situación y anticiparse a lo que pueda pasar. Requiere conocer las dinámicas de la inversión que se está estudiando. Porque el método es tan dinámico que el resultado de la operación depende de ello. Y por ello, a este método, bastante más complicado que el anterior residual, recibe el método de método residual dinámico, mientras que al otro se le conoce como método residual estático (dinámico y estático en el tiempo, se entiende).

Así pues, el tasador ha calculado el valor del suelo, al banco le cuadran los números y presta el dinero al promotor, que compra el suelo. Pero ahora necesita financiación para poder construir. El banco está muy interesado porque de la venta final dependen sus beneficios, sin embargo, os imagináis qué pasaría si el banco le da el dinero al promotor sin haber construido? Es fácil. El promotor habría hecho el negocio del siglo sin mover un dedo. Podría huir a un país sin tratado de extradición (que conste que, por suerte, no todos los promotores son así). Para evitarlo, el banco le irá dando porcentajes del préstamo a medida que se vaya completando la obra. Pero como el post ha quedado un pelín largo, vamos a dejar para el siguiente todo el tema de valoración de obras. ¡Permaneced atentos!