miércoles, 13 de junio de 2012

La banca enladrillada

Hace unos días asistí a una conferencia que organizaba el Real Estate Club del Instituto de Empresa (IE) sobre el estado de la banca frente a su exposición al sector inmobiliario. La verdad es que tanto la calidad de los ponentes como el interés de los temas tratados fueron altísimos, así que decidí animarme a escribir un post sobre lo que se habló. Ya os advierto que haré un resumen simplificado para que lo podamos entender la mayoría de los humanos, porque el contenido era muy técnico y había mucha componente macro que a uno se le escapa de las manos.

Rafael Pampillón, profesor del IE, hizo un repaso general de la situación económica. Hablo de muchas posibles soluciones, desde el rescate al país (no lo llame rescate, llámelo línea de crédito) hasta la creación de un banco malo (o agencia de gestión de activos, según el idioma en que se hable). El problema queda definido como de cuadre de balances: todas las empresas tienen que tener en sus balances activos y pasivos, y por el principio de partida doble, que está presente en toda la contabilidad mundial, deben ser iguales. Esa cantidad (la del activo o el pasivo) es el patrimonio de la empresa. Pues bien, resulta que los bancos tienen un pasivo, que debía estar equilibrado con el activo (inmuebles de los bancos, entre otras cosas), pero resulta que el valor del activo no es tan alto como nos pensábamos, así que el pasivo tampoco puede serlo, pasando la diferencia como pérdidas del ejercicio. Vamos, que los bancos no valen lo que dicen, sino menos. Por eso el guirigay que hay montado.

Antonio Carrascosa, Director General de Política Económica del Ministerio de Economía, trató de explicar las reformas que se están acometiendo desde el Ministerio. Nos dijo que las reformas de febrero y mayo que aprobó el Consejo de Ministros responden a la necesidad de diferenciar en los balances de los bancos entre activos problemáticos y no problemáticos, exigiendo mayor cobertura en ambos para evitar problemas de moras encubiertas. Estamos hablando de coberturas de hasta el 40% del valor de esos activos. El problema es que tiene que ser lo que se denomina "fair value", por lo que desde Europa se nos exigen las famosas dos valoraciones de entidades independientes que habréis leído en los periódicos. Con ese valor ya se podría dar luz verde al famoso "banco malo". Nos explicó también en qué consistirían las pruebas de estrés a las que someterían a bancos y cajas y que en una situación económica normal, no habría problema para pasarlas, pero que hoy en día, mejor no poner la mano en el fuego...

Santos González, Presidente de la Asociación Hipotecaria Española, como representante de la banca en el debate, dio la bienvenida a cualquier reforma que estuviera encaminada a fortalecer el sector. Apuntó que el problema de cuadre de balances, de correspondencia del valor de los activos con los pasivos, puede deberse a que se ha hecho una valoración demasiado estática de esos activos (ojo: no solo de los activos inmobiliarios). Planteó que sería difícil reorientar el valor de los activos inmobiliarios hacia el alquiler debido a la falta de un marco regulador adecuado en este campo, algo que confirmó después Concha Osácar, socia Directora de Azora. Pero lo que me pareció realmente importante es como replanteó el problema de la burbuja. Para González, el negocio de la banca perdió el norte cuando dejó de dar crédito al ciudadano a través de hipotecas como modo de financiación familiar, para especular con cuantos créditos podía dar al ciudadano, cosa que es muy diferente. Así la hipoteca pasó de ser el negocio de la banca para convertirse en medio de obtención de otros productos bancarios (seguros, tarjetas...) y se relajaron los criterios de riesgo. La banca nunca tuvo vocación inmobiliaria, sino que utilizó el sector para aumentar su patrimonio. ¿A que impresiona oír a alguien del sector hacer "mea culpa"? La verdad es que es de agradecer la claridad con la que se expresó Don Santos. Está bien escuchar a alguien que sabe lo que dice y que lo dice bien.

También participó Rafael Moneo, socio Director de GermaConsulting (no el famoso arquitecto), que dio paso a un debate posterior. Entre las cosas más importantes que se dijeron y que nos conciernen a los tasadores pude anotar las siguientes:

  • Que el futuro es persistentemente oscuro por lo resistente y estructural de la crisis y la falta de liquidez.
  • Ojo a esto: Que el sector inmobiliario debe transformarse, porque no puede esperar a que la banca se arregle para arreglarse él (que cada uno lo entienda por donde quiera).
  • Que la banca no sabe ni quiere gestionar activos inmobiliarios, por lo que va a necesitar agentes privados que se dediquen a ello y eso supone una oportunidad para el que la sepa aprovechar.
  • Ante la pregunta de un impertinente miembro del público (...) sobre el papel del sistema de tasación en España, Antonio Carrascosa dijo ser consciente de que había habido fallos y que ya se habían tomado medidas al respecto (refiriéndose a las modificaciones de la ECO así como la limitación de tasar para entidades presentes en el accionariado de la Sociedad) pero que quizá fuese necesario una segunda vuelta de modificaciones (no se sabe a qué nivel de profundidad sobre la ECO). Sin embargo, Santos Gonzalez, dijo que haber contado con la valoración basada en ECO había evitado muchos pufos de los que no se habla en los periódicos y que desde el punto de vista de riesgos, era una enorme ventaja tener esa valoración, a lo que añadió que el tasador no avala el precio, sino que realiza un juicio basándose en hipótesis regladas. Esta última frase me parece que no puede ser más acertada.

Espero no haberos dormido, pero creo que es bueno que sepáis de qué se habla en el sector.

2 comentarios:

  1. Hola,
    Yo también estuve en la conferencia. Coincido contigo en que la mejor ponencia, por llamarla de alguna manera, fue la de Santos González, aunque no me gustó demasiado esa advertencia que hizo sobre la bajada de precios.
    La ponencia de Concha Osacar tampoco estuvo mal, no tanto por lo que dijo sino por las lecciones que se pueden aprender de Lazora. Y también por una nota que llevaba en una slide que decía que para mejorar la rentabilidad del alquiler en un 1% había que bajar los precios de la vivienda un 20%.
    Me parece un buen resumen el que has hecho. Solo matizaría un par de cosas. Empezando por lo último, el impertinente fue el project manager (obviemos el nombre) no el que preguntó por las tasadoras.
    Sobre el problema de los balances bancarios, el problema es que deben cumplir unos ratios de capital (activos ponderados por riesgo / capital) más exigentes. Y debido a que, por un lado, el activo no se puede reducir a la suficiente velocidad por las dificultades para vender los inmuebles y la lentitud con que se repagan las deudas y, por otro, hay dificultades para ampliar capital porque las bolsas no están en buen momento y los beneficios no repartidos se van todos a provisiones, la única vía es minimizar la concesión de préstamos. Por otra parte es cierto lo que comentas de que aflorar las deudas supondría un problema adicional. Ya lo estamos viendo con el rescate.
    Por último, respecto a la valoración de las entidades financieras, Antonio Carrascosa dijo que el traspaso de los activos inmobiliarios a las nuevas sociedades de gestión debería ser a "fair value" (a valor razonable o de mercado), porque Bruselas no permitiría otra cosa. Y puede que Bruselas no lo admita, pero el Gobierno sí, porque el último RDL dice que si no existe valor razonable se traspasan los activos a valor neto contable (valor en libros menos provisiones), y eso es justo lo que van a hacer las cajas, al menos si las dejan. Esto es otra cara del problema del afloramiento de pérdidas. Si el traspaso fuera a fair value, los bancos tendrían que asumir automáticamente las pérdidas. Incluso, el RDL dice que no aplica el artículo de la Ley de Sociedades Anónimas que obliga a que el activo se valore por experto independiente.
    Acabo comentando que yo también he escrito un par de posts sobre la mesa redonda, uno de resumen y otro de explicación de la valoración de los bancos españoles. Me faltaría uno de conclusiones que espero subir este fin de semana. http://www.rafaelpavon.es

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  2. Gracias Rafael. La idea era no profundizar en tecnicismos. Un abrazo.
    Y el de la pregunta sobre las tasadoras era un impertinente, te lo digo yo ;-)

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