Acabo de leer en el blog ALT1040 el siguiente Post. Me ha llamado la atención sobre todo por el párrafo final, que dice:
"Lo mejor de todo es que después de haber hecho esto las propiedades se revalorizaron y ahora las casas y campos del lugar cuestan entre un 20 y un 25% más que lo que costaba antes. Así que, técnicamente, nadie perdió absolutamente nada, sino que terminaron ganando."
Ya tenemos un elemento más a considerar en la valoración de inmuebles. Y olé por la iniciativa del pueblecito. Ojalá viésemos más cosas como esta.
Saludos
jueves, 26 de noviembre de 2009
lunes, 23 de noviembre de 2009
La presa de Itaipú
Hace poco habréis oído en las noticias que todo Paraguay y la mayoría de Brasil se quedaron sin luz. Estos dos países reciben la inmensa mayoría de su electricidad de la presa de Itaipú (que en guaraní quiere decir algo así como "piedra que suena") y que tiene una historia bastante peculiar y muy interesante.
La presa es un proyecto faraónico que impresiona de verdad. Es la presa más grande del mundo se mire desde el punto de vista que se mire. Mide 7 km de largo, genera más electricidad que cualquier otra del mundo, fueron necesarios 40.000 trabajadores... Monumental. La ciudad de Foz de Iguaçu, que era un pueblecito antes de la obra y sirvió de base logística durante los 7 años que duró la construcción, se convirtió en una ciudad con movimiento económico comparable al de alguna de las capitales de provincia de la zona.
La presa es un proyecto faraónico que impresiona de verdad. Es la presa más grande del mundo se mire desde el punto de vista que se mire. Mide 7 km de largo, genera más electricidad que cualquier otra del mundo, fueron necesarios 40.000 trabajadores... Monumental. La ciudad de Foz de Iguaçu, que era un pueblecito antes de la obra y sirvió de base logística durante los 7 años que duró la construcción, se convirtió en una ciudad con movimiento económico comparable al de alguna de las capitales de provincia de la zona.
La presa se sitúa en el río Paraná, en la frontera entre Paraguay y Brasil y fué construida por ambos países para solventar la demanda energética creciente de ambos. Fue inaugurada en octubre de 1982. Lo que me interesa es que para generar la cantidad de energía eléctrica de la que hablábamos, hizo falta inundar miles de hectáreas de selva y terrenos destinados a la agricultura, incluidas unas 8.500 viviendas, para poder crear un embalse del que obtener la fuerza necesaria para mover sus inmensa turbinas.
Me interesan esas 8.500 viviendas y cómo se valoraron. Los gobiernos paraguayo y brasileño crearon un equipo cuyo único objetivo fué la valoración de estos bienes inmuebles para poder indemnizar a sus propietarios. El primer paso que dieron fue fotografiar desde aviones todas las propiedades, algo muy parecido a lo que se hace en nuestra valoración catastral. Se empezaron a dar valores de esta forma, pero enseguida se detectaron varios fallos en valores que hacían dudar de todo el método empleado (curioso que para nuestras administraciones el método sirva perfectamente, ¿verdad?). Después de varias discusiones, se decidió enviar fotógrafos a todas las propiedades. Los fotógrafos registraron en sus cámaras cada una de las viviendas, cultivos, muebles, cuadros e incluso personas que había en las casas. Después esa información se clasificó y se valoró de acuerdo a tasas de mercado. Este método pareció funcionar mejor y la mayoría de los propietarios aceptó el valor que se les dió. El resto fué a los tribunales hasta que se acordó un precio, como en cualquier otra expropiación, por lo que yo pudo saber. El proceso duró aproximadamente dos años.
Es muy curioso ese proceso de prueba y error que necesitaron los gobiernos de Paraguay y Brasil porque les llevó a un sistema muy parecido al de la valoración en España. En cálculos posteriores se ha estimado que el sistema de visita por valoración, aunque duró mucho tiempo, ahorró hasta un año extra el proceso de expropiación, lo que hubiera retrasado la inauguración de la presa generando pérdidas enormes en cuanto a ingresos por electricidad. La única diferencia notable es que en España somos arquitectos, aparejadores o ingenieros los que visitamos, lo que creo que aumenta aún más la garantía de valor.
Otro aspecto importante fué el de la valoración mediambiental que se hizo de la zona. Hasta 30.000 animales fueron salvados de la inundación. No sé exactamente cuantas especies vegetales se quedaron bajo el agua de Itaipú. El embalse tardó 14 días en llenarse y ahora tiene una profundidad de 100 metros. Durante esos 14 días, el equipo de ecologistas asignado al proyecto, se dedicaron a ir por barca por el creciente embalse a rescatar a todo tipo de animales que se habían quedado atrapados en árboles, tejados o peñascos. No tengo ni idea de cómo se puede valorar eso.
Me interesan esas 8.500 viviendas y cómo se valoraron. Los gobiernos paraguayo y brasileño crearon un equipo cuyo único objetivo fué la valoración de estos bienes inmuebles para poder indemnizar a sus propietarios. El primer paso que dieron fue fotografiar desde aviones todas las propiedades, algo muy parecido a lo que se hace en nuestra valoración catastral. Se empezaron a dar valores de esta forma, pero enseguida se detectaron varios fallos en valores que hacían dudar de todo el método empleado (curioso que para nuestras administraciones el método sirva perfectamente, ¿verdad?). Después de varias discusiones, se decidió enviar fotógrafos a todas las propiedades. Los fotógrafos registraron en sus cámaras cada una de las viviendas, cultivos, muebles, cuadros e incluso personas que había en las casas. Después esa información se clasificó y se valoró de acuerdo a tasas de mercado. Este método pareció funcionar mejor y la mayoría de los propietarios aceptó el valor que se les dió. El resto fué a los tribunales hasta que se acordó un precio, como en cualquier otra expropiación, por lo que yo pudo saber. El proceso duró aproximadamente dos años.
Es muy curioso ese proceso de prueba y error que necesitaron los gobiernos de Paraguay y Brasil porque les llevó a un sistema muy parecido al de la valoración en España. En cálculos posteriores se ha estimado que el sistema de visita por valoración, aunque duró mucho tiempo, ahorró hasta un año extra el proceso de expropiación, lo que hubiera retrasado la inauguración de la presa generando pérdidas enormes en cuanto a ingresos por electricidad. La única diferencia notable es que en España somos arquitectos, aparejadores o ingenieros los que visitamos, lo que creo que aumenta aún más la garantía de valor.
Otro aspecto importante fué el de la valoración mediambiental que se hizo de la zona. Hasta 30.000 animales fueron salvados de la inundación. No sé exactamente cuantas especies vegetales se quedaron bajo el agua de Itaipú. El embalse tardó 14 días en llenarse y ahora tiene una profundidad de 100 metros. Durante esos 14 días, el equipo de ecologistas asignado al proyecto, se dedicaron a ir por barca por el creciente embalse a rescatar a todo tipo de animales que se habían quedado atrapados en árboles, tejados o peñascos. No tengo ni idea de cómo se puede valorar eso.
jueves, 19 de noviembre de 2009
Tasación para una "Dación en pago"
Ya no es ningún secreto que las mayores inmobiliarias de este país son los bancos y las cajas de ahorro. Además juegan con ventaja, porque ofrecen los precios más baratos que los del mercado libre, ya que para ellos, este parque inmobiliario que han heredado no es más que una carga (no es su negocio) y quieren "ventilarlo" lo antes posible, por lo que además, ofrecen condiciones ventajosas en las hipotecas y condiciones de pago, que no ofrecen cuando se trata de otros inmuebles. A mi modo de ver, habremos dado un gran paso hacia el final de la crisis inmobiliaria cuando las entidades financieras se quiten de encima gran parte de este stock inmobiliario.
Los bancos generan ese stock de inmue
bles a través de varias fuentes, siendo la "Dación en pago" una de ellas. Se trata de una manera de condonar deuda el hipotecado. Es un acuerdo entre ambas partes. Me explico: un propietario se levanta un buen día y se da cuenta de que no puede pagar la letra del banco, por lo que decide acudir a la sucursal y poner las llaves de la casa encima de la mesa: "te dejo la casa como pago de la hipoteca". La casa se valora y pasa a ser propiedad de la entidad, que prefiere quedarse con el inmueble a aumentar su lista de morosidad. La diferencia entre el importe original de la hipoteca y la valoración actual de la vivienda sigue siendo deuda, pero más asequible. Todos ganan.
Ojo, esta operación no es un embargo, donde no hay acuerdo entre partes. En el embargo el hipotecado ha dejado de pagar la cuota y el banco ejecuta la garantía de la hipoteca, echando al hipotecado del inmueble. Esto conlleva un proceso judicial y tengo entendido que el bien debe ser contabilizado como pérdida en el balance del banco. En cambio, en la dación se puede computar como un bien más, patrimonio de la entidad (lo siento, no soy experto en esto, no me pidáis más).
Es en esas valoraciones donde los tasadores entramos en el juego. Para nosotros, un informe para dación en pago no es si no la valoración de un inmueble para una entidad bancaria, cuya finalidad es el asesoramiento sobre el valor actual del inmueble. Esto es importante, porque al ser un asesoramiento, la tasación no tiene por qué estar sometida a normativa. La entidad bancaria acude a la tasación para saber en cuánto podrá liquidar este activo. Esta finalidad no está recogida en la orden ECO, por lo que no es necesario ajustarse a ella. No obstante, la estructura del informe, salvo casos muy excepcionales, seguirá el establecido en dicha normativa, dado que es el método más fiable.
Si, además, la entidad tiene por costumbre trabajar de forma habitual con la sociedad de tasación en cuestión, es posible (y bastante probable) que la tasación que se realizó cuando se formalizó la hipoteca la haya realizado la misma sociedad. Disponer de este antecedente es un punto importante de partida y las sociedades de tasación deberían cotejar los datos de ambos informes, ya que no debería haber discrepancias importantes en cuanto a las características del inmueble y, aunque pueda haber discrepancias de valor, éstas no deberían ser demasiado escandalosas.
Sé por experiencia que no todas las sociedades de tasación llevan un control tan estricto de los informes que realizan y muchas veces no pueden identificar estos informes, aportando el antecedente, lo que da lugar a diferencias entre ambos que son inexplicables cuando se detectan, porque acaban detectándose, y dejan en entre dicho la seriedad de dichas empresas. Analizando tasaciones para nuestros clientes, en la oficina nos hemos encontrado con pisos que han menguado o crecido, o han escalado del sexto piso al octavo, o han dejado de tener terrazas... Estas cosas no dan ninguna fiabilidad y siembran las dudas no sobre la credibilidad de ese informe en concreto, sino sobre cualquier otro que pueda venir avalado por dicha sociedad o dicho técnico. Algún día hablaremos de la calidad de los procesos de las sociedades de tasación, ya veréis qué sorpresas...
Me gustaría concluir este post diciendo que este "producto" (para las sociedades de tasación no es si no un producto más), ha pasado de ser algo completamente marginal a suponer un importantísimo porcentaje de sus maltrechos ingresos. Las entidades bancarias también están reorganizando sus estructuras departamentales para dar salida a esta situación. Disminuyen drásticamente sus despartamentos de promotores (que antaño se encargaban de dar servicio financiero a las empresas promotoras principalmente) y aumentan los de recuperaciones (de inmuebles) en los que se encuadran estos productos. Las tasadoras también han tenido que diseñar nuevos circuitos para comercializar estos productos, que como he dicho antes, eran marginales en tiempos de bonanza. En realidad, yo creo que esto ha pillado por sorpresa al sector y muchas de las tasadoras (por lo que nos cuentan) van apagando incendios según los van encontrando, pero al fin y al cabo, son empresas españolas y los españoles hemos trabajado así desde... ¿siempre?
P.D.: muchas veces no es agradable realizar estas tasaciones, porque a la hora de la visita, te enfrentas al drama humano que supone ver una familia que se va a quedar sin casa, y eso como mal menor. Es duro ponerse el "traje sicológico" del profesional y abstraerte de lo que estás viendo. Siempre he dicho que es muy desagradable que las penas de unos, sean nuestras alegrías, porque es una parte de nuestro trabajo que se ha vuelto muy importante, y muchos tasadores subsisten gracias a estos encargos. Creedme, en la oficina hemos visto cosas como para echarnos a llorar...
Los bancos generan ese stock de inmue
bles a través de varias fuentes, siendo la "Dación en pago" una de ellas. Se trata de una manera de condonar deuda el hipotecado. Es un acuerdo entre ambas partes. Me explico: un propietario se levanta un buen día y se da cuenta de que no puede pagar la letra del banco, por lo que decide acudir a la sucursal y poner las llaves de la casa encima de la mesa: "te dejo la casa como pago de la hipoteca". La casa se valora y pasa a ser propiedad de la entidad, que prefiere quedarse con el inmueble a aumentar su lista de morosidad. La diferencia entre el importe original de la hipoteca y la valoración actual de la vivienda sigue siendo deuda, pero más asequible. Todos ganan.Ojo, esta operación no es un embargo, donde no hay acuerdo entre partes. En el embargo el hipotecado ha dejado de pagar la cuota y el banco ejecuta la garantía de la hipoteca, echando al hipotecado del inmueble. Esto conlleva un proceso judicial y tengo entendido que el bien debe ser contabilizado como pérdida en el balance del banco. En cambio, en la dación se puede computar como un bien más, patrimonio de la entidad (lo siento, no soy experto en esto, no me pidáis más).
Es en esas valoraciones donde los tasadores entramos en el juego. Para nosotros, un informe para dación en pago no es si no la valoración de un inmueble para una entidad bancaria, cuya finalidad es el asesoramiento sobre el valor actual del inmueble. Esto es importante, porque al ser un asesoramiento, la tasación no tiene por qué estar sometida a normativa. La entidad bancaria acude a la tasación para saber en cuánto podrá liquidar este activo. Esta finalidad no está recogida en la orden ECO, por lo que no es necesario ajustarse a ella. No obstante, la estructura del informe, salvo casos muy excepcionales, seguirá el establecido en dicha normativa, dado que es el método más fiable.
Si, además, la entidad tiene por costumbre trabajar de forma habitual con la sociedad de tasación en cuestión, es posible (y bastante probable) que la tasación que se realizó cuando se formalizó la hipoteca la haya realizado la misma sociedad. Disponer de este antecedente es un punto importante de partida y las sociedades de tasación deberían cotejar los datos de ambos informes, ya que no debería haber discrepancias importantes en cuanto a las características del inmueble y, aunque pueda haber discrepancias de valor, éstas no deberían ser demasiado escandalosas.
Sé por experiencia que no todas las sociedades de tasación llevan un control tan estricto de los informes que realizan y muchas veces no pueden identificar estos informes, aportando el antecedente, lo que da lugar a diferencias entre ambos que son inexplicables cuando se detectan, porque acaban detectándose, y dejan en entre dicho la seriedad de dichas empresas. Analizando tasaciones para nuestros clientes, en la oficina nos hemos encontrado con pisos que han menguado o crecido, o han escalado del sexto piso al octavo, o han dejado de tener terrazas... Estas cosas no dan ninguna fiabilidad y siembran las dudas no sobre la credibilidad de ese informe en concreto, sino sobre cualquier otro que pueda venir avalado por dicha sociedad o dicho técnico. Algún día hablaremos de la calidad de los procesos de las sociedades de tasación, ya veréis qué sorpresas...
Me gustaría concluir este post diciendo que este "producto" (para las sociedades de tasación no es si no un producto más), ha pasado de ser algo completamente marginal a suponer un importantísimo porcentaje de sus maltrechos ingresos. Las entidades bancarias también están reorganizando sus estructuras departamentales para dar salida a esta situación. Disminuyen drásticamente sus despartamentos de promotores (que antaño se encargaban de dar servicio financiero a las empresas promotoras principalmente) y aumentan los de recuperaciones (de inmuebles) en los que se encuadran estos productos. Las tasadoras también han tenido que diseñar nuevos circuitos para comercializar estos productos, que como he dicho antes, eran marginales en tiempos de bonanza. En realidad, yo creo que esto ha pillado por sorpresa al sector y muchas de las tasadoras (por lo que nos cuentan) van apagando incendios según los van encontrando, pero al fin y al cabo, son empresas españolas y los españoles hemos trabajado así desde... ¿siempre?
P.D.: muchas veces no es agradable realizar estas tasaciones, porque a la hora de la visita, te enfrentas al drama humano que supone ver una familia que se va a quedar sin casa, y eso como mal menor. Es duro ponerse el "traje sicológico" del profesional y abstraerte de lo que estás viendo. Siempre he dicho que es muy desagradable que las penas de unos, sean nuestras alegrías, porque es una parte de nuestro trabajo que se ha vuelto muy importante, y muchos tasadores subsisten gracias a estos encargos. Creedme, en la oficina hemos visto cosas como para echarnos a llorar...
miércoles, 18 de noviembre de 2009
Micropost: caducidad
Con esto de la crisis, las sociedades de tasación no son las únicas que se han visto en apuros intentando adaptar procedimientos. Sin ir más lejos, el mismo Banco de España (BDE), el órgano regulador de la valoración, también ha dado algún síntoma de nerviosismo. Para muestra, un botón:
La orden ECO 805/2003, sobre la que se basa todo el tinglado de la valoración, establecía una validez para cada informe de seis meses desde la fecha de su validación, pasados los cuales, la tasación se consideraba caducada.
Con motivo de las caídas de valores en inmuebles, el BDE se puso un poco nervioso porque veía que los valores parecían no ser sostenibles y decidió acortar ese plazo de seis meses a la mitad a través del artículo 8.3 del Real Decreto 716/2009 de abril del 2009.
Ante el follón que supuso para las tasadoras tener que cambiar certificados de tasaciones de operaciones que ya estaban activas, en junio del mismo año (sólo tres meses después), el mismo BDE manda a ATASA (asociación de las tasadoras), un comunicado por el que vuelve a establecer el anterior periodo de caducidad. Es decir, los seis meses.
Las tasadoras se han pasado el tiempo desde entonces emitiendo certificados adicionales para ampliar el plazo de validez de las tasaciones que se vieron afectadas por los nervios de los reguladores.
La orden ECO 805/2003, sobre la que se basa todo el tinglado de la valoración, establecía una validez para cada informe de seis meses desde la fecha de su validación, pasados los cuales, la tasación se consideraba caducada.
Con motivo de las caídas de valores en inmuebles, el BDE se puso un poco nervioso porque veía que los valores parecían no ser sostenibles y decidió acortar ese plazo de seis meses a la mitad a través del artículo 8.3 del Real Decreto 716/2009 de abril del 2009.
Ante el follón que supuso para las tasadoras tener que cambiar certificados de tasaciones de operaciones que ya estaban activas, en junio del mismo año (sólo tres meses después), el mismo BDE manda a ATASA (asociación de las tasadoras), un comunicado por el que vuelve a establecer el anterior periodo de caducidad. Es decir, los seis meses.
Las tasadoras se han pasado el tiempo desde entonces emitiendo certificados adicionales para ampliar el plazo de validez de las tasaciones que se vieron afectadas por los nervios de los reguladores.
martes, 17 de noviembre de 2009
Nuevo look
Bueno, chicos, he decidido hacer un primer lavado de cara al blog y he cambiado un par de cosas. Creo que tiene un poco más de diseño (que al fin y al cabo somos arquitectos) y sigue siendo claro y se puede entender bien. En la oficina ha gustado. Si os apetece, dejad vuestros comentarios al respecto (por favor, constructivos y tened piedad).
Saludos a todos!
Saludos a todos!
lunes, 16 de noviembre de 2009
La Herramienta Verde
A nadie se le escapa que hoy en día cada vez tiene más importancia el aspecto medioambiental en nuestra vida. La preocupación por el cuidado del planeta es cada vez más patente y parece que todo el mundo se está concienciando de ello: o cuidamos a la Tierra, o nos quedamos sin hogar.
A la arquitectura llegó esa c
onciencia hace unos años. Los arquitectos más importantes del mundo apostaron por el bioclimatismo, que fueron introduciendo poco a poco en sus diseños. No se concibe ningún proyecto reciente que no haya considerado de una forma u otra estos aspectos (ojo, el bioclimatismo no son solo placas solares, sino orientación soleamiento, ventilación natural y un montón de cosas más).
En España esa conciencia se plasmó en el Código Técnico de la Edificación, que exigía en las nuevas construcciones una serie de aspectos que favorecieran energías renovables y ahorros de las mismas. No entraré aquí en si se hizo más o menos acertadamente. Me lo reservo.
Y como no podía ser de otra manera, en la valoración inmobiliaria se hizo necesario considerar de una forma coherente y seria dicho aspecto medioambiental. Fijáos: la sociedad ha tomado conciencia de la importancia de los aspectos bioclimáticos y los valora, por consiguiente, esos aspectos dotan de un valor añadido a los edificios. En otras palabras: a la gente le gusta que se respete el medioambiente y valora más que un edificio lo considere a que no. Y está dispuesta a pagar por ello, por lo que es algo que añade valor al inmueble.
Poco a poco tenemos que considerar más en la valoración el análisis de los aspectos medioambientales. Esto se está plasmando lentamente en la denominada "Herramienta Verde", que en realidad no es más que un conjunto de procedimientos cuya finalidad consiste en valorar el impacto medioambiental del edificio, así como la sostenibilidad de los mismos. Dichos procedimientos no están claramente definidos. Algunos hacen referencia al consumo directo de energía, otros al diseño del edificio, otros al impacto medioambiental del mismo... Todo queda en un conjunto de ideas que es dificil condensar para que puedan quedar reflejados en la valoración. Este es uno de los problemas de la Herramienta Verde hoy en día.
Esta Herramienta Verde va acompañada de dos normativas que se complementan: el citado Código Técnico de la Edificación y la Normativa Europea de Eficiencia Energética en Edificación (2002/91/CE). En la práctica, lo que debemos valorar es si ese edificio cumple con estas normas. Si lo hace, dispone de un plus añadido. Si no, o no afecta o incluso podría ser penalizado.
Quedan muchas cosas pendientes por considerar si realmente se quiere valorar la sostenibilidad de un inmueble, pero estos son los primeros pasos y yo creo que poco a poco, este aspecto de la valoración va a ir creciendo. En la oficina nos vamos a poner en contacto con especialistas en este campo de la arquitectura para considerar factores de valoración que se pueden estar pasando por alto. Pero no hay nada concreto aún. En los informes que emitimos sólo hay una breve referencia a suelos contaminados y aspectos medioambientales, pero la cosa va a más poco a poco.
A la arquitectura llegó esa c
onciencia hace unos años. Los arquitectos más importantes del mundo apostaron por el bioclimatismo, que fueron introduciendo poco a poco en sus diseños. No se concibe ningún proyecto reciente que no haya considerado de una forma u otra estos aspectos (ojo, el bioclimatismo no son solo placas solares, sino orientación soleamiento, ventilación natural y un montón de cosas más).En España esa conciencia se plasmó en el Código Técnico de la Edificación, que exigía en las nuevas construcciones una serie de aspectos que favorecieran energías renovables y ahorros de las mismas. No entraré aquí en si se hizo más o menos acertadamente. Me lo reservo.
Y como no podía ser de otra manera, en la valoración inmobiliaria se hizo necesario considerar de una forma coherente y seria dicho aspecto medioambiental. Fijáos: la sociedad ha tomado conciencia de la importancia de los aspectos bioclimáticos y los valora, por consiguiente, esos aspectos dotan de un valor añadido a los edificios. En otras palabras: a la gente le gusta que se respete el medioambiente y valora más que un edificio lo considere a que no. Y está dispuesta a pagar por ello, por lo que es algo que añade valor al inmueble.
Poco a poco tenemos que considerar más en la valoración el análisis de los aspectos medioambientales. Esto se está plasmando lentamente en la denominada "Herramienta Verde", que en realidad no es más que un conjunto de procedimientos cuya finalidad consiste en valorar el impacto medioambiental del edificio, así como la sostenibilidad de los mismos. Dichos procedimientos no están claramente definidos. Algunos hacen referencia al consumo directo de energía, otros al diseño del edificio, otros al impacto medioambiental del mismo... Todo queda en un conjunto de ideas que es dificil condensar para que puedan quedar reflejados en la valoración. Este es uno de los problemas de la Herramienta Verde hoy en día.
Esta Herramienta Verde va acompañada de dos normativas que se complementan: el citado Código Técnico de la Edificación y la Normativa Europea de Eficiencia Energética en Edificación (2002/91/CE). En la práctica, lo que debemos valorar es si ese edificio cumple con estas normas. Si lo hace, dispone de un plus añadido. Si no, o no afecta o incluso podría ser penalizado.
Quedan muchas cosas pendientes por considerar si realmente se quiere valorar la sostenibilidad de un inmueble, pero estos son los primeros pasos y yo creo que poco a poco, este aspecto de la valoración va a ir creciendo. En la oficina nos vamos a poner en contacto con especialistas en este campo de la arquitectura para considerar factores de valoración que se pueden estar pasando por alto. Pero no hay nada concreto aún. En los informes que emitimos sólo hay una breve referencia a suelos contaminados y aspectos medioambientales, pero la cosa va a más poco a poco.
viernes, 13 de noviembre de 2009
Micropost: ARIMA o como pronosticar el futuro
Como sabéis, la normativa obliga a garantizar la sostenibilidad de un valor hipotecario en el tiempo (al menos tres años). Las sociedades de tasación están utilizando distintos modelos para estudiar dicha sostenibilidad, siendo el ARIMA uno de los más extendidos.
ARIMA se basa en un análisis estadístico de las bases de datos de la sociedad, que cruza con determinadas variables (sociales, financieras...).
Utiliza el análisis de series temporales, que es un método de cálculo bastante extendido, para analizar datos, crear modelos y pronosticar tendencias de valores.
La normativa nos exige incluir este análisis (o similar), por lo que nos ha parecido adecuado explicarlo muy someramente. Al menos que no nos suene a chino.
ARIMA se basa en un análisis estadístico de las bases de datos de la sociedad, que cruza con determinadas variables (sociales, financieras...).
Utiliza el análisis de series temporales, que es un método de cálculo bastante extendido, para analizar datos, crear modelos y pronosticar tendencias de valores.
La normativa nos exige incluir este análisis (o similar), por lo que nos ha parecido adecuado explicarlo muy someramente. Al menos que no nos suene a chino.
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