A todo se acostumbra uno

Miré las cajas de cartón confirmando que todo estaba en orden. Por un momento pensé en la cantidad de polvo que iban a acumular en ese trastero según pasara el tiempo. Ese momento culminaba un proceso de mudanza que incluía más de un mes de búsqueda de casa en una ciudad desconocida. Nada fácil. Cerré la puerta y volví a casa atravesando el garaje hasta el ascensor, la misma ruta por donde había venido. Y entonces recordé: aquí no hay trasteros, si no bodegas, ni aparcamiento, si no estacionamiento. Estoy en Chile y me tengo que ir adaptando. Pero a todo se acostumbra uno, como suele decir mi madre.

Aquí utilizan las mismas palabras que en España, pero ¡pucha!, no es la misma lengua. No es tan fácil hacerte entender. Expresiones cotidianas que utilizamos en el español europeo, aquí no se captan o tienen un significado diferente. Cada vez que veía un apartamento que me gustaba decía que era muy chulo y la dueña me fruncía el ceño. Aquí "chulo" es "macarra". Y yo sin saberlo. De hecho, paradojas de la vida, a mí, que sabéis que me encanta escribir y que la escritura es una herramienta más del trabajo que hago, resulta que me tienen que hacer correcciones de redacción porque lo que escribo no se entiende. Si se trata de una carta a un amigo, no pasa nada, pero si es un informe para un cliente, el cuento cambia. Pero a todo se acostumbra uno.

El mercado es parecido, pero no es exactamente igual. El negocio de las tasaciones es un sector que mueve muchos profesionales y mucho dinero aquí. Los roles que desempeña cada agente no son exactamente los mismos. Me preguntaba un compañero de España si podías llegar y ponerte a tasar al día siguiente. Aunque sé que hay gente que discrepa con mi opinión, yo creo que no. Conocer el mercado es fundamental y hay que ir entendiéndolo a poco. Ahora es cuando empiezo a comprender sus circunstancias y por qué se paga lo que se paga por unos bienes y no por otros, o por qué se prefieren ciertas zonas a otras. Menos mal que mis compañeros son unos auténticos profesionales y la gente que tengo a mi cargo sabe hacer las cosas. Así es más fácil entender lo que parece raro. Pero a todo se acostumbra uno.

¿Y la vida en Santiago? Pues parece igual, pero es diferente. La mayoría de la gente que conozco vive en un par de barrios que casi son una burbuja dentro de la ciudad. En ella el estilo de vida es bueno, más parecido al americano que al europeo, pero occidental en todo caso, y es fácil hacerte a las normas sociales. Hay menos fiesta (perdón, "carrete"), pero la gente se relaciona más dentro de las casas. Es normal que cada edificio tenga una zona habilitada a disposición de los inquilinos para montar saraos. No es lo mismo que España, pero a todo se acostumbra uno, no sé si os lo he dicho aún...

Y aquí no tienen ni al Madrid, ni al Barça ni al Celta, pero tienen al ColoColo, a la "U" y a la Universidad Católica (que son equipos de fútbol). Por supuesto, a eso no me voy a acostumbrar.

Historia de un cambio. Parte II

"Si me necesitáis, estaré abajo a la izquierda"

Anónimo.

Como todo lo que empieza tiene un final, la historia de mi anterior post no estaría completa sin la bajada de telón que cierra toda obra. Este artículo narra el final de esa historia, que comenzó con una frase telefónica y un MBA en una escuela de negocios de Madrid.

Le oí decir una vez a un gran amigo mío que cuando una puerta se cierra, la corriente que genera abre otras aunque sea por la fuerza del aire. Cuando Tasamadrid cerró sus puertas, la corriente generó una posibilidad de trabajo que implicaba un montón de cambios personales, pero un gran reto profesional. Como el verano empezaba, mi novia y yo decidimos que era un buen momento para escaparnos a Galicia, desconectar y pensar en nuestro futuro.

-"¿Qué hacemos, aceptamos?

- Va a ser un gran cambio

- Y un gran reto

- Pues aceptamos"

Y así fue. Tinsa nos había dado la opción de poder integrarnos como parte de su equipo en Latinoamérica. Y nosotros optamos por Chile. Parece que todo el trabajo realizado hasta ahora no ha pasado desapercibido. Desde el nueve de enero estaré en Santiago de Chile como "jefe de la unidad de promociones, terrenos y obras". Es un reto dirigir mi propio equipo y desarrollar una parte del negocio del que hablamos en el blog desde allí. Vivir en otro lugar, conocer otra gente, otras formas de trabajar. Apetece mucho después de casi cuatro años de caras largas, pesadumbre e incertidumbre. No he estado en Santiago en mi vida, pero estoy firmemente convencido de que las oportunidades hay que aprovecharlas. ¿Qué podría salir mal?

¿Por qué Chile?

Os podría contar que es un país que crece al 5%, o que el sector inmobiliario está vivo, cosa que no ocurre aquí. Que es de los países más estables (políticamente ya se ha dado alternancia de signos en el poder) y desarrollados de Latino América o que las referencias que nos han dado de gente viviendo allá son bastante buenas. Da igual lo que os diga. La experiencia es propia de cada individuo. A mí me podría ir muy bien y a otro no. O al revés. Lo cierto es que alí están las oportunidades, las opciones llegan de esa parte del mundo, me he cansado de esperarlas aquí, así que lo voy a intentar. Mejor arrepentirse de lo que uno hace que de lo que no.

¿Y el blog?

Os confieso que estuve pensando seriamente si continuar con él, si tenía sentido seguir hablando de tasaciones desde el mismo punto de vista del que venía hablando y tratando los temas como hasta ahora, porque quieras que no, cierta desconexión voy a tener que sufrir con el mundillo inmobiliario español, al menos no voy a poder seguirlo tan de cerca, pero hay tres motivos por los que voy a seguir con ello: primero, que me encanta escribir y comunicarme. Sólo ésto debería valer, pero hay más. Encuentro muy motivador escribir artículos que despiertan cierto interés y muy estimulante el trabajo que supone documentarse e informarse para que tu trabajo tenga sentido y cierto nivel de calidad; segundo, que siempre he tenido curiosidad por cómo es nuestro oficio en el extranjero. Ya he publicado unos cuantos posts sobre el tema, y ahora plantarme en el otro lado del mundo, de lleno en el negocio, me va a brindar la oportunidad de conocer la materia mucho más profundamente. Vamos, que la ocasión la pintan calva; tercero, que mucha gente de mi alrededor, profesionales del mundo de la tasación de primer orden, amigos, compañeros, etc., me han pedido que no lo deje. Este sí es otro buen motivo, ¿no os parece?

Así que si os apetece seguir leyéndome, me tendréis por aquí contando las aventuras de un tasador español por el otro lado del mundo. Quién sabe lo que puede venir después. Justo éso, es lo bueno. Nos leemos.

Historia de un cambio. Parte I.

- "José, ya puedes ir a por las sillas a la oficina".

Tengo un amigo que dice que cuando los mayas hablaban del fin del mundo, en realidad no se referían a ningún tipo de acontecimiento catastrófico ni a la extinción de la raza humana, sino que en realidad, hacen referencia al final de nuestra forma de vida tal y como la conocíamos hasta entonces, a un cambio de mentalidad y de actitud hacia los demás.

Si mi amigo tiene razón, creo que con la frase telefónica con la que empieza este post, acaba el fin de mi mundo tal y como lo conocía. Un mundo, o estilo de vida, que puede decirse que empezó con otra llamada telefónica, de la que había sido mi profesora en el Curso de postgrado sobre valoración inmobiliaria que había hecho unos pocos meses antes en la Escuela de Arquitectura de Madrid, hará ahora unos 9 años:

-"José Luis, estamos buscando gente en Tasamadrid para el departamento técnico. ¿Te interesa?"

Y si me interesó. Entré a formar parte de dicho departamento como técnico de Apoyo, lo que venía a ser una especie de chico para todo, que ayudaba a los de control a realizar unas labores de visado que por aquel entonces, qué tiempos, les desbordaba. Mientras tanto, ya formaba parte del equipo de técnicos externos de la empresa y llevaba un tiempo fogueado con todo tipo de informes. Para mí, pertenecer a dicho departamento, fue una oportunidad de estar integrado en un equipo de técnicos de primera línea de los que pude aprender prácticamente todo lo que sé hoy en día y os he ido contando poco a poco en el blog. Finalmente, cuando me llegó el turno y cumplí con todos los requisitos del Banco de España, me ascendieron, junto al resto de mi promoción, y me convertí en técnico de Control de dicha sociedad. Desde entonces hasta hace unos meses, daba servicio examinando y analizando informes y valoraciones, todo tipo de tasaciones de bienes inmuebles y participaba en interesantísimos proyectos que involucraban a toda clase de agentes del mercado inmobiliario. Para los que estábamos allí, esos primeros años fueron años de excesos, porque en mi promoción éramos jóvenes, solteros, con dinero y ganas de fiesta. Lo pasamos muy bien y nos divertimos mucho. Recuerdo esa época con cariño.

Finalmente llegó la crisis y lo que parecía imposible, sucedió. Tasamadrid, que siempre había estado entre las 3 primeras empresas del sector por facturación, que tenía una maquinaria casi perfecta de funcionamiento, que parecía que era imposible que fuese mal, empezó a dar pérdidas, se hizo vulnerable, y acabó como ahora sé que acaban las empresas vulnerables: comprada por una empresa mayor. A través de Tinsa, el grupo de inversión americano Advent compró Tasamadrid y desembarcó en nuestras oficinas de la calle Suero de Quiñones, al lado del Auditorio Nacional, llegaron los cambios y finalmente los EREs. La mayoría de la plantilla de Tasamadrid, yo incluído, fue despedida. No hubo monstruos, ni complots, ni seres avariciosos que sólo miraran por el dinero, como llegué a oir en alguna de nuestras tertulias de café. Sólo gente que hizo su trabajo. Así de simple. Algunos de mis compañeros han sido incluídos en la plantilla de las oficinas de Tinsa. A la mayoría de los técnicos se nos incorporó al cuerpo de tasadores externos de Tinsa y desde entonces, ahí estamos. Nuestras oficinas fueron desmanteladas (aunque Tasamadrid aún existe jurídicamente) y los muebles que sobraron se ofrecieron a los técnicos. Tras la llamada que abre este post, yo me acerqué por última vez al que había sido mi puesto de trabajo durante los últimos ocho años. Ver el edificio vacío me permitió concederme un último momento de tristeza y nostalgia. Después me prometí no volver a sentirlo.

Y tomé mis propias decisiones

En un periodo de crisis, donde ves que el final está cercano, conviene pararse y reflexionar sobre lo que está pasando a tu alrededor. Yo llegué a la conclusión de que necesitaba entender lo que había sucedido, cómo una empresa que funcionaba "sola" pudo irse a pique en cuestión de un par de años. Así que empecé un proceso de análisis y estudio de temas relacionados con las finanzas y la economía, pensando erróneamente que ahí encontraría la respuesta. El proceso evolucionó y acabó enfocándose en temas de liderazgo, si bien no era muy consciente de que eso fuese así en aquel momento. Llegué a entender una cosa, y es que, al contrario de lo que suele pensar la gente, no todo el mundo vale para jefe. Cuando critiquéis a vuestro jefe la próxima vez, pensáoslo dos veces, porque las decisiones que toman los jefes a diario, conllevan una gran responsabilidad. Gestionar esa responsabilidad no es sencillo, así que investigué más acerca de ese tipo de responsabilidades.

Cuando uno tira por la vía autodidacta puede que le ocurran dos cosas: la primera es que tenga suerte y se le agoten las fuentes de conocimiento, si es que eso es posible. La segunda, la que me pasó a mí, es que no tenga tanta suerte y la información le desborde, porque te llega de manera completamente desestructurada. Yo detecté esto último y decidí no continuar hasta que no estructurara toda la información que recibía. Fué así como llegué a la decisión de estudiar un MBA. Mi programa fue el Executive MBA del Instituto de Empresa de Madrid (programa recientemente calificado como el mejor existente según el Financial Times -apuntilló José Luis pomposamente-). Me he gastado todos mis ahorros en la broma, pero ha sido una de las mejores decisiones que he tomado en la vida. Yo fui buscando respuestas y me llevo un estilo de vida. Ha sido muy duro, pero no cambiaría ni medio minuto de este último año. Y lo mejor de todo: he conocido (como ya me habían advertido que pasaría) a personas que sé que me acompañarán para el resto de la vida. Por eso no he podido atender el blog como es debido. He dormido poco, estudiado mucho y trabajado más. Por fin lo he terminado y estoy feliz. Feliz, porque he descubierto en mí habilidades que no pensé que existieran, porque ante mí se abren nuevas expectativas que no creí posibles, porque vuelvo a tener ganas de trabajar, unas ganas que permití que me arrebataran.

Quizá otro día os hable del MBA, pero por ahora, con lo que os he dicho, vale. Si os preguntáis si estudiarlo me ha servido de algo, de forma práctica, os adelanto que si, pero si queréis saber para qué, tendréis que esperar al próximo post.

30 años de profesión

El pasado mes de noviembre, Sociedad de Tasación celebró sus 30 años de existencia. Aunque no todos estamos vinculados a esta empresa, si que debemos compartir la celebración, porque fue la primera empresa inscrita en el Banco de España como sociedad de tasación y, por tanto, fue el comienzo de lo que para muchos de nosotros ha sido nuestra profesión hasta ahora.

En 1982, a raíz de la ley hipotecaria de 1981, un grupo de entidades bancarias funda esta sociedad para valorar inmuebles que pudieran servir como garantía hipotecaria. Quizá convendría recordar que dicha ley fue concebida como medida de control adicional al análisis de riesgos que conllevan estas operaciones. Y ya que ahora está en boca de muchos el tema de la independencia de este tipo de sociedades, conviene recordar que nacieron como medida de autocontrol por parte de los bancos. Quizá previendo lo que podía pasar, esas entidades bancarias deciden en 1994 vender Sociedad de Tasación a un grupo de accionistas, que se hacen cargo de la empresa. Ellos fueron los primeros en "independizarse". las turbulencias de la presente crisis han ido provocando un montón de movimientos de acciones y hoy en día, las principales sociedades de tasación, tanto por volumen como por facturación, no tienen entidades bancarias en su accionariado.

¿Y para los próximos 30 años? Pues es evidente que la profesión se está transformando. Ya hemos visto cómo el mapa de empresas del sector ha variado en cosa de tres años de forma brutal. Por otro lado, los clientes de estas sociedades no son tan estables como hace cinco o diez años y es completamente normal que un banco trabaje con varias tasadoras. Hace cosa de un año, charlando con un directivo de una de estas sociedades, me dijo que el pensaba que los técnicos no iban a poder vivir exclusivamente de las tasaciones en los próximos años. El volúmenes de trabajo ha caído y los importes también. Así qué nuestra actividad tendrá que ser complementada con otras diferentes. De todas formas, estoy seguro de que los técnicos seguiremos dando un servicio de calidad, porque no lo sabemos hacer de otra manera. Ánimo a todos.

De cualquier modo, estamos todos de celebración. 30 años han pasado y seguro que pasarán otros 30 más, de una u otra manera. Mucha suerte a todos.

P.D.: he estado ausente durante todo este año. Lo sé y os debo una explicación, que esperó poder daros en breve. Un saludo.

Micropost: una gota de optimismo

Es difícil escribir estos días sin colar en el texto la referencia a alguna mala noticia sobre la economía y la situación actual. España está que da pena. Así que, leyendo y leyendo, parece que alguien ha encontrado un poco de optimismo entre tanta desazón. Me refiero a José Luis Ruiz Bartolomé, cuyo blog, "Adiós ladrillo, adiós", lleva mucho tiempo en nuestra lista de blogs recomendados.

José Luis habla en este primer post de las SOCIMI como un primer paso prometedor (tras la última reforma sobre el tema elaborada por los distintos gobiernos) y en este otro post, sobre cómo la creación del "banco malo" puede ser otro paso más.

Una gota de optimismo, pero hay que saborearla.

Saludos.

Marketing en las tasadoras

Me reía mucho. Había conseguido superar el impacto del calor veraniego gracias al aire acondicnado del coche y podía centrarme en conducir y en escuchar la radio, mientras un programa de variedades no dejaba de lanzar chistes y chascarrillos sobre los tópicos veraniegos más manidos (la pella, los guiris, las playas...) aderezados con alguna cosa sobre la actual situación econominca. Un poco de humor está bien cuando todo pinta tan mal.

Entre sección y sección, como ocurre en casi todos los programas de radio, insertaban un bloque de anuncios. ¿Os habéis fijado alguna vez en los anuncios de la tele? Las agencias de publicidad tienen muy estudiado qué anuncio emitir en cada determinado momento del día. A mediodía, los anuncios son detergentes y rebajas; por la tarde, bollos y juguetes; por la noche coches y colonias; a saber qué ponen de madrugada (...). En la radio pasa igual, pero es más evidente aún. Si escucháis cadenas deportivas solo oís anuncios de crecepelos y créditos fáciles (a esto último añadiría un sonoro "ja!", pero eso es otro cantar); si preferís cadenas económicas, tendréis anuncios de traders y brokers de bolsa y esas cosas. Por eso me sorprendió mucho, entre anuncio de viajes y de grandes almacenes, escuchar a las 11 de la mañana, en la emisión de un programa de variedades, un anuncio de una sociedad de tasaciones, de las homologadas, de las de toda la vida. Decía algo así como que si necesitas valorar el inmueble de tu empresa, que les llamaras. No voy a decir el nombre porque, sinceramente, con el ruido del motor, no lo pude diferenciar bien.

Me sorprendió porque es la primera vez que yo oigo un anuncio de una tasadora en la radio*. Los tiempos están cambiando. Antes el cliente objetivo de las tasadoras eran los bancos. Obviamente, eso ha cambiado y las empresas de tasación tienen que buscar clientes en otros sitios. Creo que si la estrategia de esta empresa pasa por ahí, me parece muy valiente por su parte. Pero si fuese el Director de Marketing de esta sociedad de tasaciones en concreto, hablaría con la agencia que le lleva la publicidad, porque si todos los anuncios de ese bloque eran viajes y rebajas, no creo que haya mucho empresario que quiera valorar sus edificios escuchando en ese momento. En marketing, fallar con el canal de distribución es tirar dinero a la papelera. Puede que haya gente que antes de irse de compras o de crucero necesite valorar su empresa o sus propiedades, pero no es probable. En marketing hay un término que mide eso, que es la "Cobertura", y nos muestra el número de personas de nuestro público objetivo a las que puede llegar nuestro anuncio. Sospecho que este anuncio tiene una cobertura baja. Y eso es caro.

Estrategias de marketing dentro de un sector hay tantas como empresas tiene ese sector. Otras empresas tasadoras se están moviendo mucho por internet. Algunas apuestan por focos más especializados y prefieren emitir informes técnicos dirigidos a sus sectores objetivo. Otras quieren tener más o menos presencia en los medios, las hay que tienen otros objetivos diferentes. Todo es lícito si detrás hay una estrategia clara implementada en el resto de la empresa y todo es coherente. Si yo, empresa tasadora, quiero seguir tasando para bancos en exclusiva, no tiene sentido que haga un anuncio en la radio (ojo, necesito marketing igualmente, pero de otro tipo).

El marketing es un mundo apasionante. Conocí a un Director Financiero (los que manejan la pasta) de una empresa que me dijo: "Josito, no se lo digas a nadie, pero lo que de verdad importa en una empresa es el marketing, porque sin eso yo no tengo ventas, ni previsión de ventas, ni ingresos, ni nada de nada".

Así que ya sabéis, por favor, no se lo digáis a nadie.

*No digo que sea el primer anuncio de una tasadora. Digo que es el primero que yo oigo.

La banca enladrillada

Hace unos días asistí a una conferencia que organizaba el Real Estate Club del Instituto de Empresa (IE) sobre el estado de la banca frente a su exposición al sector inmobiliario. La verdad es que tanto la calidad de los ponentes como el interés de los temas tratados fueron altísimos, así que decidí animarme a escribir un post sobre lo que se habló. Ya os advierto que haré un resumen simplificado para que lo podamos entender la mayoría de los humanos, porque el contenido era muy técnico y había mucha componente macro que a uno se le escapa de las manos.

Rafael Pampillón, profesor del IE, hizo un repaso general de la situación económica. Hablo de muchas posibles soluciones, desde el rescate al país (no lo llame rescate, llámelo línea de crédito) hasta la creación de un banco malo (o agencia de gestión de activos, según el idioma en que se hable). El problema queda definido como de cuadre de balances: todas las empresas tienen que tener en sus balances activos y pasivos, y por el principio de partida doble, que está presente en toda la contabilidad mundial, deben ser iguales. Esa cantidad (la del activo o el pasivo) es el patrimonio de la empresa. Pues bien, resulta que los bancos tienen un pasivo, que debía estar equilibrado con el activo (inmuebles de los bancos, entre otras cosas), pero resulta que el valor del activo no es tan alto como nos pensábamos, así que el pasivo tampoco puede serlo, pasando la diferencia como pérdidas del ejercicio. Vamos, que los bancos no valen lo que dicen, sino menos. Por eso el guirigay que hay montado.

Antonio Carrascosa, Director General de Política Económica del Ministerio de Economía, trató de explicar las reformas que se están acometiendo desde el Ministerio. Nos dijo que las reformas de febrero y mayo que aprobó el Consejo de Ministros responden a la necesidad de diferenciar en los balances de los bancos entre activos problemáticos y no problemáticos, exigiendo mayor cobertura en ambos para evitar problemas de moras encubiertas. Estamos hablando de coberturas de hasta el 40% del valor de esos activos. El problema es que tiene que ser lo que se denomina "fair value", por lo que desde Europa se nos exigen las famosas dos valoraciones de entidades independientes que habréis leído en los periódicos. Con ese valor ya se podría dar luz verde al famoso "banco malo". Nos explicó también en qué consistirían las pruebas de estrés a las que someterían a bancos y cajas y que en una situación económica normal, no habría problema para pasarlas, pero que hoy en día, mejor no poner la mano en el fuego...

Santos González, Presidente de la Asociación Hipotecaria Española, como representante de la banca en el debate, dio la bienvenida a cualquier reforma que estuviera encaminada a fortalecer el sector. Apuntó que el problema de cuadre de balances, de correspondencia del valor de los activos con los pasivos, puede deberse a que se ha hecho una valoración demasiado estática de esos activos (ojo: no solo de los activos inmobiliarios). Planteó que sería difícil reorientar el valor de los activos inmobiliarios hacia el alquiler debido a la falta de un marco regulador adecuado en este campo, algo que confirmó después Concha Osácar, socia Directora de Azora. Pero lo que me pareció realmente importante es como replanteó el problema de la burbuja. Para González, el negocio de la banca perdió el norte cuando dejó de dar crédito al ciudadano a través de hipotecas como modo de financiación familiar, para especular con cuantos créditos podía dar al ciudadano, cosa que es muy diferente. Así la hipoteca pasó de ser el negocio de la banca para convertirse en medio de obtención de otros productos bancarios (seguros, tarjetas...) y se relajaron los criterios de riesgo. La banca nunca tuvo vocación inmobiliaria, sino que utilizó el sector para aumentar su patrimonio. ¿A que impresiona oír a alguien del sector hacer "mea culpa"? La verdad es que es de agradecer la claridad con la que se expresó Don Santos. Está bien escuchar a alguien que sabe lo que dice y que lo dice bien.

También participó Rafael Moneo, socio Director de GermaConsulting (no el famoso arquitecto), que dio paso a un debate posterior. Entre las cosas más importantes que se dijeron y que nos conciernen a los tasadores pude anotar las siguientes:

• Que el futuro es persistentemente oscuro por lo resistente y estructural de la crisis y la falta de liquidez.
• Ojo a esto: Que el sector inmobiliario debe transformarse, porque no puede esperar a que la banca se arregle para arreglarse él (que cada uno lo entienda por donde quiera).
• Que la banca no sabe ni quiere gestionar activos inmobiliarios, por lo que va a necesitar agentes privados que se dediquen a ello y eso supone una oportunidad para el que la sepa aprovechar.
• Ante la pregunta de un impertinente miembro del público (...) sobre el papel del sistema de tasación en España, Antonio Carrascosa dijo ser consciente de que había habido fallos y que ya se habían tomado medidas al respecto (refiriéndose a las modificaciones de la ECO así como la limitación de tasar para entidades presentes en el accionariado de la Sociedad) pero que quizá fuese necesario una segunda vuelta de modificaciones (no se sabe a qué nivel de profundidad sobre la ECO). Sin embargo, Santos Gonzalez, dijo que haber contado con la valoración basada en ECO había evitado muchos pufos de los que no se habla en los periódicos y que desde el punto de vista de riesgos, era una enorme ventaja tener esa valoración, a lo que añadió que el tasador no avala el precio, sino que realiza un juicio basándose en hipótesis regladas. Esta última frase me parece que no puede ser más acertada.

Espero no haberos dormido, pero creo que es bueno que sepáis de qué se habla en el sector.