lunes, 1 de febrero de 2016

La tasación como commodity, o por qué surgen las tasaciones online

Commodity: bien basico utilizado en el comercio que es intercambiable por otros productos de mismo tipo. Son bienes que se utilizan principalmente como insumos en la producción de otros bienes o servicios de mayor valor agregado.
http://www.investopedia.com/terms/c/commodity.asp

Llevo ya algún tiempo dándole vueltas a la idea de escribir un post sobre las tasaciones online, sobre sus ventajas e inconvenientes, sobre aquello para lo que sirven y aquello para lo que no, etc. Es un tema recurrente en las preguntas que me hacéis o en vuestros comentarios y sin duda tiene su importancia. Pero he llegado a la conclusión de que no tiene sentido abrir un debate sobre lo buenas o lo malas que pueden ser estas tasaciones online, porque cada uno tiene su opinión. Reconozcamos que, a nosotros, los tasadores, la tasación online supone cierta amenaza a nuestra profesión que, por ahora, permanece protegida en gran medida por la ECO (en España), pero para las Empresas Tasadoras supone una fuente adicional de ingresos (y una menor dependencia de sus proveedores, los tasadores) y para los usuarios, los clientes finales, un acceso rápido a una opinión de valor.

Para mí, la verdadera pregunta es por qué tiene sentido este producto. Por qué surge.

A mi modo de ver, la respuesta es que la tasación por sí misma nunca ha tenido sentido si no es como medio para alcanzar otro fin mayor (la compra venta del activo, o la constitución de la garantía, o el reflejo en los libros contables, por ejemplo). La tasación se ha reducido a un simple análisis de datos, a un promedio de una serie de números. Esto ha sucedido porque, la matemática es objetiva, aséptica e indiscutible, proporcionando una base sólida sobre la que sustentar un dato. Ahora bien, el análisis de datos conlleva dos cosas:

1. Datos, que son o pueden ser fácilmente accesibles.
2. Análisis. Aquí está el problema, porque el análisis tiene siempre dos vertientes: la cuantitativa (el promedio matemático) y la cualitativa (la derivada de la experiencia y de las sensaciones que en el analista surgen como consecuencia de aquella), que es la que se tiende a olvidar o despreciar por no ser, o ser difícilmente, justificable.

El hecho de cómo la tasación se convierte en un mero análisis de datos se deduce del siguiente razonamiento:

Punto de partida: la valoración inmobiliaria.

La valoración de bienes raíces, o valoración inmobiliaria, podría dividirse fácilmente en dos partes, según mi opinión: la valoración de bienes residenciales y el resto.

La valoración residencial, que puede llegár a suponer el 80 o 90% del negocio de la industria (de nuevo según yo y sin más dato que el que me da mi dedo chupado alzado al viento), tiene a su vez dos grandes componentes: el 95% (dedo al aire de nuevo) es la tasación de residencia de tipo común (me refiero a casas, pisos y departamentos); el resto se trata de residencias no tan comunes (grandes mansiones, condominios de lujo, casas singulares y cosas así).

¿Quienes son los grandes clientes?

Los bancos. Porque al estar obligados por la ECO en España y los correspondientes órganos supervisores (superintendencias, bancos centrales, etc.) en otros países, requieren de una tasación regulada que sustente el valor hipotecado.

¿Qué requieren?

Capacidad para realizár muchas tasaciones. Capacidad para realizar volumen. Mucho, pronto y barato.

¿Cómo responden los proveedores?

Las Empresas Tasadoras se adaptan a lo que les piden sus clientes, lógicamente. Adelgazan el producto, y elaboran herramientas para poder gestionar grandes volúmenes de trabajo en poco tiempo. Los proveedores (los tasadores) también se adaptan y comienza a estandarizar textos, descripciones... En definitiva, se sacrifica el análisis en aras del resultado.

El negocio de la tasación pasa de estar basado en la calidad a estarlo en el volumen. Y una y otra cosa raramente se dan la mano (tan raro es que, cuando pasa, quien lo consigue sencillamente fulmina a sus competidores, cosa que, hasta donde yo sé, no ha ocurrido en este sector nuestro). No significa que las tasaciones estén mal hechas. La ECO también vela por unos mínimos que deben ser cumplidos. Pero hay que hacerlo rápidamente y eso significa no profundizar demasiado, dejar de lado el análisis cualitativo, porque es el menos justificable y basarlo todo en el cuantitativo.

¿Cuál es el resultado?

Que la tasación se convierte en una commodity. Un producto de primera necesidad (la de los bancos) que ya no puede (ni necesita) ser refinado, ni sofisticado, ni innovado*. Se convierte en algo generalizado y el valor añadido viene de quién puede entregar más informes realizados en el menor tiempo posible.

La descripción de la propiedad o de las calidades, el análisis urbano y arquitectónico que se pueda hacer, la crítica al diseño o cualquier otro factor que se detecte que puede afectar a la compra venta del inmueble residencial, pierde peso en el informe porque el cliente entiende que el mercado absorbe todo antes o después.

¿Y cómo surgen las tasaciones online?

Como resultado de este razonamiento. Si no hace falta análisis, si estamos hablando de promedios cuya homologación puede sistematizarse, una fórmula matemática ejecutada por un ordenador, que además es capaz de procesar muchísimos más datos de los que podremos analizar nosotros, siempre dará un valor más objetivo y fiable que la opinión de un tercero.

Pero...

Hay un matiz que nos sigue ayudando, que sigue dando valor a nuestro trabajo. De la misma forma que la subjetividad del informe no es bien recibida por nuestros clientes** (o no lo suficientemente valorada), es esa misma subjetividad la que hace que el banco o, incluso, la ley, no prescinda de nosotros. Al fin y al cabo, la tasación online depende de la subjetividad del dato aportado por el propio cliente. El cliente rara vez conoce con certeza la superficie de su propiedad y cualquier valoración subjetiva es asombrosamente mejor que la media del mercado (calidad, estado de conservación...), valoraciones que muchos programas online aún no se atreven a prescindir de ellos.


*: Si bien las Empresas tasadoras hacen grandes esfuerzos en la innovación de sistemas y manejos de datos, el informe de tación en sí no ha sufrido grandes modificaciones en los últimos 10-15 años. Siguen siendo prácticamente iguales en cuanto a su estructura.



**: No es cierto del todo que los clientes, generalmente los bancos, no valoren el análisis en su parte cualitativa. Especialmente aprecian la opinión del tasador en inmuebles particulares, aquellos que por sus características propias o de entorno requieren una mayor reflexión y explicación del valor, pero en cuanto al mercado generalista, seamos realistas, apenas se lee el informe (según mi experiencia).


7 comentarios:

  1. En cuanto al punto "Datos", apuntar de dónde salen los datos básicos para una valoración: de la base de datos de tasaciones efectuadas por la empresa, cuyos testigos me atrevería decir que en un 100% salen de las webs o portales inmobiliarios, y de ellas, un 95% de uno muy conocido que no voy a nombrar pero que todos conocemos. ¿cuál es la fiabilidad de esos datos? Sin porcentajes esta vez, yo diría que muy baja. Mi experiencia me dice que iguales propiedades se publicitan con precios y superficies muy dispares (incluso no sabemos si son útiles o construidas o CCC). Por tanto, incluso en esta fase de toma de datos se necesita un "análisis" para descartar testigos inadecuados. Ciertamente a mayor cantidad de datos, será más fácil afinar un precio "medio", pero eso no garantiza en absoluto una buena tasación.

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    1. Alfredo, yo creo que lo que utilizan no son tasaciones, sino testigos de tasaciones. En cuanto a lo demás, nada que decir. 100% de acuerdo.

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    2. Yo también lo creo, pero he tenido en cuenta el principio de prudencia y el de la inocencia mientras no se demuestre lo contrario. Espero al menos que los testigos sean de tasaciones propias que al menos hayan pasado un filtro (aquí aplico el principio de la inocencia propia).

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  2. Hola! Muy interesante el artículo. Mi duda es:que margen de error se estima entre las "tasaciones online" y las oficiales? Por ejemplo, se sabe el margen de tasación real de empresas como tinsa y la valoración estadística que hacen online u otras empreas similares? Porque como novedad en su día estaba muy bien, pero seria interesante saber si al final cumple su función o son sólo una fuente de ingresos extra de las tasadoras... Muchas gracias!

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  3. En cuanto al porcentaje de error, tendrían que ser esas empresas las que respondieran. ¿A qué te refieres con "margen de tasación real" en tu pregunta? Saludos

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  4. Hola! He llegado a este blog precisamente informándole de tasaciones Online. A los usuarios de a pie, que queremos pedir una hipoteca nos es una herramienta muy útil para tener una idea de en cuanto nos tasarian la casa que queremos comprar, y así saber si la hipoteca saldrá adelante o no.
    Entiendo que no es algo muy fiable, pero ignoro cuanto puede estar alejado de la realidad.
    Sin ir mas lejos, dos webs me han dado un valor para la misma casa de 115.000 y 180.000 euros. Dicho esto...entiendo que la mas " real" debe ser la mas cercana al precio medio de las casas similares de la zona.

    Es un blog muy interesante la verdad. Es curioso saber como funciona un tasador porque la verdad byo no tenia ni idea ;)

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  5. Pues es un ejemplo muy interesante. La valoración más "real" puede ser, efectivamente, la más parecida a la media del mercado... O no. Hay mil factores que influyen, como hemos hablado muchas veces en este blog, por eso el que vaya un tasador "ayuda". Bienvenido! Espero poder verte por aquí a menudo.

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