Fiscalidad

Por su interés, reproduzco íntegros tres artículos que leo en los blogs de Blogs Feel:

Fiscalidad en reformas de vivienda:
Para las reformas de viviendas se establece una deducción del 10% para los que acometan obras relacionadas con la eficiencia energética, el uso del agua, o la adaptación para personas con movilidad reducida. La base máxima anual será de 3.000€ y el limite máximo plurianual por vivienda de 10.000€.

Fiscalidad en adquisición de vivienda habitual:
La famosa deducción por adquisición de vivienda habitual se ha visto reducida drásticamente. Se elimina para aquellas personas que obtengan unos ingresos superiores a los 24.107€ y se mantiene integra para aquellas personas con ingresos por debajo de los 17.707€.

Fiscalidad por alquiler:
Para los propietarios de viviendas, la reducción en las rentas de arrendamiento pasa del 50%al 60%. Esta medida afectara a cerca de 700.000 propietarios. Además hay una reducción del 100% de las rentas obtenidas si el inquilino tiene una edad de entre 35 y 30 años.
Para el inquilino, si tiene unos ingresos inferiores a 17.707 € se podría deducir el 10,05% de los pagos hasta un máximo de 9040€. Aquellos que superen los 24.107€ no tendrán beneficio.

Fuente:
Blogs Feel

Estadísticas, estadísticas, estadísticas...

Con esto de la crisis del ladrillo, está de moda que todo el mundo se apunte a lanzar sus estadísticas sobre la evolución de precios de inmuebles. Agrupaciones de inmobiliarias, administraciones públicas, empresas constructoras, sociedades de tasación, consultorías, oficinas privadas, tiendas de churros, El Corte Inglés, Doña Juana... Esto estaría fenomenal si al ciudadano le llegara un dato, o varios datos más o menos coherentes. No hace falta que sean precisos: "La vivienda baja en torno al X%", y todos sabríamos a qué atenernos. Pero no. Salvo el que las viviendas bajan, resulta que cada noticia es diferente en cuanto a cuánto bajan. Cada dato es contrapuesto al anterior y el follón es tal que uno no sabe qué pensar. ¿Por qué?

No vamos a entrar en un curso de estadística aplicada ahora, pero hay que ser consciente de que al leer o estudiar cualquier tipo de estadística, hay que empezar por entender qué dato me están dando. El titular "los precios bajan el 8%" no vale para nada. ¿El 8% de qué? ¿Sobre qué muestreo se ha tomado? ¿Qué periodo de tiempo estudia? ¿Cómo se analizan los datos?.

En esta última pregunta es donde yo me voy a parar para intentar arrojar un poquito de luz sobre este tema. Me interesa explicar, de una forma no demasiado exahustiva, cómo analizan sus datos las sociedades de tasación y otras entidades para que entendáis que , dependiendo de la fuente, la interpretación del dato es una u otra (seguro que eso ya lo sabíais, pero así reforzáis vuestras creencias, jeje). Al lío:

Las sociedades de tasación

Las empresas tasadoras disponen de una amplia cantidad de datos. Si se hacen cuentas por lo que pone en las páginas webs de las principales sociedades de tasación españolas, éstas manejan al menos un millón anual de registros. Aunque cada empresa tasadora suele publicar sus propios datos, ATASA, la asociación de tasadoras, maneja todos esos datos y no hay demasiadas discrepancias entre sus datos y los de sus afiliados. Las discrepancias de los datos de las tasadoras con los de otras entidades (Ministerio de la Vivienda, por ejemplo), radica en varios puntos:

1. La metodología del análisis es diferente (en el fondo, este es el resquicio a través del cual cada entidad saca sus datos para que favorezcan las tesis que apoyan).
2. Las tasadoras también incluyen datos de inmuebles bajo protección pública. como sabéis, estos inmuebles depende de un módulo determinado por la administración competente, y la tendencia ha ido en aumento, mientras que sabemos que los precios han bajado (por qué no excluyen las sociedades este dato lo desconozco, pero me huelo a que al tasar una vivienda VPO, el valor se incluye en la base de datos sin filtro alguno).
3. La mayoría de las sociedades de tasación eliminan datos extremos. Los valores más altos y los más bajos de la muestra se desechan con el fin de homogeneizar la muestra (también ignoro en qué se basan para determinar el punto en el que dar el corte).
4. No nos olvidemos del famoso Kh (coeficiente hipotecario). Este coeficiente, que como ya expliqué en su momento, no sabemos en qué fundamentar, reduce el valor final de tasación con finalidad hipotecaria. Sólo las de finalidad hipotecaria. Las de asesoramiento no. Y sospecho que este es otro filtro que no pasan las bases de datos de las sociedades de tasación.
5. Las estadísticas de las tasadoras son siempre a toro pasado. El dato pertenece a la realidad que se dió en un determinado periodo de tiempo.

La administración pública

Normalmente, las administraciones públicas (Ministerio de la Vivienda, INE...) basan sus estadísticas en los colegios notariales. Éstos, sólo pueden dar datos de las transacciones efectuadas, de las viviendas vendidas, por lo que no consideran que las que no se venden, siguen modificando a la baja su precio.

Portales inmobiliarios

Los portales inmobiliarios (no soy experto en esto, tenedlo en cuenta), manejan siempre datos de intenciones. Es decir: son ofertas, no transacciones. Todo lo contrario a los Notarios. Además, en sus ofertas nunca se distingue si la vivienda cuenta con anexos (garajes y trasteros, p.e.) que quedan incluidos en la oferta de la transacción. Tampoco filtran entre VPO y vivienda libre, mayormente porque ese dato no lo suelen dar los anunciantes.

Espero que os sirva de ayuda la próxima vez que alguien de un dato sobre las bajadas de precios.
Saludos.

Bolsos y Zapatos en Vigo

Acabo de volver de Vigo, ciudad con la que, por diversos motivos, he estado muy ligado durante el último año y medio aproximadamente y durante el sábado disfruté de una de esas comidas gallegas caseras que hacen las delicias de cualquiera que se siente a la mesa. Se me saltan las lágrimas sólo de recordarlo...

El caso es que una de las comensales era un amiga mía, que trabaja en el sector del comercio en una tienda de moda de firmas internacionales y nos estuvo contando un montón de cosas que me parecieron muy interesantes. Por si no lo sabéis, todo el tema empresarial y comercial me llama mucho la atención y hablar de estas cosas con alguien que lidia con ellas a diario y lo hace tan bien fue todo un lujazo.

Vigo es la ciudad gallega más poblada con 297.332 habitantes censados en 2009, según wikipedia, lo que la convierte en la más importante de esa comunidad autónoma. Mientras La Coruña es el centro financiero gallego, Vigo es la ciudad industrial. A la sombra del sector pesquero y automovilístico ha ido surgiendo una clase media-alta ayudada por el sctor de la construcción y la proximidad a Portugal (cuya clase media-alta es más alta que la española) y se ha ido generando un caldo de cultivo para el comercio de alto poder adquisitivo que hasta hace bien poco no había podido ver satisfechas ciertas demandas en aquella ciudad. Me refiero a ocio y comercio principalmente.

La empresa para la que trabaja mi amiga, de cuyo nombre no quiero acordarme, tuvo el mérito y la valentía de abrir una tienda donde sólo se venden productos de alta costura en una ciudad donde no había cultura de la moda. Me refiero a marcas de alto standing: Prada, MiuMiu, Ives Saint Laurent, Channel, Gucci, Marc Jacobs, etc, etc.

Mi amiga nos contó cosas que, pensándolas bien, son de una lógica aplastante, pero que si no te las dicen, no se te ocurren. Ella es una absoluta experta en moda. Simplemente vive por y para ello. Ojo, esto no tiene nada que ver con la frivolidad. Ella no desprecia a nadie por cómo va vestido, y os aseguro que el que escribe tiene unas pintas... Pero eso es otro tema. A mí me admira su profesionalidad, que ella tiene la suerte de combinar con su pasión. Y cuando habla del tema, uno, que no tiene ni idea de moda, se calla y escucha, porque seguro que lo que cuenta se puede extrapolar a cualquier negocio. No hay nada como conocer bien tu oficio.

Nos habló de por qué la empresa compra unos modelos de una marca y otros de otra, en vez de comprar cualquier cosa. De por qué para poder vender bien es necesario saber comprar aún mejor. Si ellos no compran lo que se va a vender y se va a llevar, la temporada puede ser un desastre. Si compran en una marca y dejan de comprar en otra, puede haber desastre. Si no compran sabiendo lo que hay en tendencia, habrá un desastre. Nos habló de cómo planifican las temporadas, a qué desfiles van y qué presupuesto gastar... A mí me pareció un ejemplo de gestión empresarial interesantísimo.

Sólo añadir que que estoy deseando que mi amiga se independice para meterme como socio capitalista en su start-up. Tan convencido de su valía me dejó.

P.D.: navegando por blogs me encuentro con este artículo de Alberto Blanco, donde explica mucho mejor de lo que pueda hacer yo las virtudes de un buen vendedor. Lectura recomendada.
Saludos

Cómo se redacta un informe de tasación (I). El trabajo de campo.

Hace ya un tiempo vimos en un post cuál era el proceso desde que un cliente pedía una tasación hasta cuando recibía el informe. En ese mismo post, indicábamos que el proceso de trabajo del tasador lo dejaríamos para más adelante. Creo que ahora ha llegado el momento.

Antes de meternos en harina, he de confesaros que he dudado mucho sobre si escribir este post o no. No es que lo que hagamos sea un gran secreto inconfesable y no creo que haya una hermandad secreta de tasadores que vaya a perseguirme para darme muerte por publicar esto, pero si es cierto que siempre he tendido a no contar demasiado lo que me cuesta trabajar, más que nada por el pudor profesional, ése al que hacía mención César Ruiz Larrea en el prólogo del libro que describe sus proyectos. Yo comparto esa idea, pero también es cierto que este blog fue diseñado para informar sobre la profesión del tasador, así que toca hablar de cómo trabajamos nosotros.

Y cuando digo nosotros, me refiero a mí y mis compañeros del estudio, porque supongo que cada tasador tiene su método particular. Sin embargo, sí es verdad que hay un montón de cosas que son comunes y que creo que todo tasador realiza. Vamos a verlas poco a poco, refiriéndonos a los casos más generales. Dejaremos los encargos especiales, esos que conllevan más tiempo, para más adelante:

A) Recepción del encargo: normalmente las sociedades de tasación para las que trabajamos o hemos trabajado, utilizan métodos informáticos para comunicar a sus técnicos (nosotros entre ellos) que tienen un encargo nuevo. Algunas mandan correos electrónicos, otras mensajes de texto a móviles con algunos datos del contacto incluidos para empezar ya a trabajar (este método se generaliza entre las sociedades más grandes, v.g.: Tinsa, Tasamadrid...) y otras disponen de aplicaciones informáticas a las que hay que conectarse para ver si hay algún encargo nuevo (la más famosa, el Tasa de Borsan -¡Dios mío! ¡Siguen utilizando esa espantosa pantalla de bienvenida!). En el encargo, como ya hemos explicado otras veces, se incluye la dirección del inmueble a tasar, que conviene ser confirmada siempre, nombre del contacto y tipo de informe que se nos pide (si es una tasación normal, o una valoración de obra, etc.)

B) Contacto: tras revisar la agenda, procedemos a llamar para concertar la visita, proceso no siempre fácil como hemos visto hace poco en un post anterior. Normalmente confirmamos la dirección del inmueble, porque es común que esté incompleta o sea errónea. Ésto se debe a que la entidad bancaria que encarga la tasación suele copiar literalmente la dirección desde las escrituras de propiedad o nota simple del registro. También es común aprovechar la llamada para pedir un plano del inmueble. En obra nueva o seminueva es común que nos faciliten una copia. Ésto nos permite ajustar la agenda al máximo, porque una visita con plano suele ser mucho más rápida al no tener que ir haciendo el croquis sobre la marcha. Por el mismo motivo solemos preguntar si la casa es grande o cuantos dormitorios tiene, y si tiene garaje o trastero (lo que nos llevará un poquito más de tiempo al tener que verlo también).

C) Planeamiento. Por supuesto, en la oficina también coordinamos las visitas entre nosotros. Si alguien tiene que ir a Pinto o a Majadahonda, ve todas las casas que haya que tasar en esa población, independientemente de a quién se le haya hecho el encargo (conviene aclarar que las sociedades de tasación realizan los encargos a técnicos, no a estudios de técnicos, dado que es la firma del profesional, y no la del estudio, la que avala el informe. Algunas sociedades no permiten que sea otro técnico la que visite el inmueble y si se entra a trabajar para una de ellas, hay que consultarlo antes. Nosotros hemos preferido no trabajar con alguna de estas tasadoras antes de cambiar nuestra forma de trabajo. En cualquier caso, en nuestro estudio, siempre realizan las visitas técnicos adscritos a la sociedad de tasación que nos hace el encargo).

D) Visita (previos). La visita no sólo deberíamos entenderla como el acceso al inmueble para realizar las comprobaciones pertinentes, sino que debería ser el comienzo de la toma de datos, de la investigación de mercado que nos exige todo informe de tasación. Antes de acceder al inmueble ya podemos recabar la siguiente información:

1. Si no lo conocemos, es un buen momento para tomar contacto con el barrio. De qué clase es y qué servicios tiene, si es fácil o no aparcar, si está bien o mal comunicado, etc. Son factores que influyen en el valor del inmueble.
2. Tipología del edificio (bloque abierto, aislado, manzana cerrada, vivienda unifamiliar adosada, etc. Es importante sobre todo para determinar costes de construcción y relaciones de superficies -ya hablaremos de ello-).
3. Si dispone de conserje o zonas comunes (piscina, zona deportiva, zona verde...)
4. Calidades (materiales de los que está hecho) y estado de conservación del edificio.
5. Se puede aprovechar para buscar carteles de oferta por la zona. Este ejercicio también nos ayuda a pulsar la situación del mercado en el área. Podemos hacernos una idea sobre si es fácil o difícil vender o si hay poca oferta, por ejemplo. Es un primer acercamiento al estado del mercado entorno al inmueble que debemos valorar. Además, hay un montón de aplicaciones para teléfono móvil que nos ayudan en este sentido. Pulsando un botón, el móvil detecta nuestra localización y aparecen ofertas de viviendas en nuestro entorno (que ya pueden valernos como testigos) y podemos entrar en la casa con una idea más aproximada del valor.
6. Hay que hacer alguna foto del exterior del edificio.

E) Visita (interior): Una vez en el inmueble, procedemos a la visita en sí. Normalmente nosotros hacemos una serie de preguntas, realizamos unas fotos y tomamos medidas de la casa. En la oficina, después de tanto informe, solemos hacer las siguientes preguntas que ya tenemos estandarizadas, pero no hay regla al respecto, por supuesto:

1. ¿Vive el dueño de la casa en ella? ¿Está alquilado el inmueble? (fundamental para determinar qué tipo de cálculo de valoración hay que adoptar y para ver si es necesario incluir algún condiconante/advertencia).
   
2. ¿Tiene agua caliente?
3. ¿Gas / calefacción? ¿De qué tipo?
4. ¿Tiene aire acondicionado?
5. ¿Se han hecho reformas en la casa? ¿Qué se hizo? ¿Cuándo? (Básico para establecer el estado de conservación del piso).
   

No necesito saber nada más, porque lo demás lo puedo ver yo. El inquilino siempre te va a decir que las puertas de la casa son de una calidad inmejorable y que el baño tiene un mármol exclusivo. Además nos van a contar que la zona donde está la casa es la mejor del mundo. Si tuviera que definir las zonas que tiene Fuenlabrada por los comentarios de los inqulinos que me han hecho visitando casas allí, esta población del sur de Madrid tendría sólo tres: la buena, la mejor y la mejor comunicada. Es lógico que sea así, por eso conviene abstraerse de lo que nos digan y mirar la casa con la máxima objetividad posible.

Así pues, haremos un par de fotografías (personalmente las hago antes de medir, porque si no, es probable que se me olvide) y siempre intento retratar al menos una zona húmeda (cocina o baños) y una seca (salón, dormitorios), pero en cualquier caso deben ser fotos que reflejen el estado de conservación del inmueble. No es necesario hacer fotos de cada rincón de la casa. El objeto de las fotos es, como he dicho, documentar el estado de conservación y calidades del inmueble y para eso un par de fotos es suficiente.

Después, procedemos a la medición. Por normativa, el tasador debe comprobar la superficie del inmueble. Esto se debe a que en España, las escrituras de propiedad, especialmente las de propiedades antiguas, no son nada fiables a la hora de describir las superficies de los inmuebles. Lo voy a poner aparte para que quede muy claro:

En España, el tasador no tasa inmuebles, sino fincas registrales.
En España, no se ponen pisos como garantía hipotecaria, sino fincas registrales.
El informe de tasación es de una finca registral, que resulta ser un inmueble.

Eso quiere decir que tenemos que verificar que la finca descrita en la escritura de propiedad es la que hemos visitado. Y la primera comprobación para ello es la medición del inmueble.

Volviendo a la medición en sí, hay varias formas de trabajo. Hay técnicos que prefieren darse una vuelta por la casa para hacerse una idea de cómo es; los hay que van dibujando a mano alzada a la vez que hacen ese reconocimiento previo para luego volver a verla e ir tomando medidas para incluirlas en su dibujo; los hay que prefieren ir midiendo y dibujando a la vez. Cualquiera es buena si las medidas son correctas y el plano es fiel a la realidad. El croquis debe incluir todas las partes de la casa, incluidas terrazas y tendederos. Lo ideal sería poder acceder a todas las estancias del inmueble, aunque no siempre es posible.

Los elementos tipo trasteros o garajes también deben ser visitados y medidos. Y algunas sociedades de tasación piden también fotografía de ellos. Recordad que, en cierta manera, nuestra labor consiste en ser los ojos de la entidad bancaria y dar fe, de alguna manera, de que prestan dinero por una garantía que realmente existe.

F) Manejo de datos tomados: una vez hemos terminado la visita, si me gustaría añadir un último paso que hemos incorporado en el estudio durante los dos últimos años, aproximadamente, y es el mandar por mail (vía móvil) las fotografías y una copia del plano al delineante para que las archive y pueda empezar a trabajar sin más demora, lo que hace que al llegar al estudio, esté todo dispuesto para redactar el informe, cosa que veremos en otro post, que este ya es muy largo.

¿Se nos escapa algo? Comentad, por favor.

Gajes del oficio (I): Dificultades en la visitas

Ya os aviso que este post es de sabor amargo, pero alguna vez tocaba hablar de los gajes del oficio. Nos ha pasado a todos y nos seguirá pasando, pero creo que es necesario que dediquemos un par de minutos a uno de los mayores problemas que encontramos los tasadores a la hora de realizar informes: que nos den plantón en la visita.

Concertar una visita para poder tasar un piso es un paso más de nuestra labor que generalmente se puede realizar sin problema, pero lo cierto es que en muchas ocasiones, más de las deseables, nos encontramos con problemas que son difícilmente entendibles y que nos hacen perder mucho tiempo en un paso que no debería llevarnos más de 15, 20 minutos.

El primer contratiempo llega a la hora de quedar con el contacto. Lógicamente, nosotros intentamos colocar las visitas en un orden que nos convenga, pero esto no es tan sencillo. Si tengo que ver tres pisos en Arganzuela y dos en Valdemoro, por ejemplo, intento que las visitas de Valdemoro sean seguidas para no tener que recorrerme dos veces los casi 20 kilómetros que lo separan de Arganzuela, pero los intereses de la gente con la que tenemos que quedar no siempre coinciden con los nuestros. Es cierto que ellos son clientes de la entidad bancaria, y que nosotros debemos ser flexibles en este aspecto y facilitar las cosas, pero no puedo soportar la inflexibilidad y cabezonería de ciertas personas. Y lo que menos soporto es la excusa tipo "uf!, es que me viene fatal, mejor otro día", sin que te den ningún tipo de explicación. De alguna forma hay que hacer entender al cliente que, si ellos merecen ser tratados con respeto, nosotros también, y esas cosas me parecen faltas de respeto. Yo intento acomodar mi agenda a las necesidades de cada uno, pero creo que este esfurzo debe de ir en la dos direcciones, dado que es por el interés de ambas partes.

Otra cosa que no puedo comprender es cómo, a las alturas en las que estamos, la gente no sabe dónde vive. Esto suena muy surrealista, pero es verdad en muchos casos. Lo primero que tenemos que hacer llamar es confirmar la dirección del inmueble, y muchas respuestas son del tipo "pues ahora no estoy seguro", "no lo sé, pero entre usted por la calle cual..." o simplemente te dicen "número 15, 4º Izquierda" y cuando llegas al número 15, hay 7 portales con 2 escaleras cada uno y no hay derecha e izquierda, sino A y B... desesperante.

Si a pesar de todo esto logramos quedar a una hora, muchas veces es frecuente el plantón. Directamente. Cuando llevamos 15 minutos y vemos que nuestra siguiente cita se nos viene encima, procede llamar de nuevo al contacto. "llego en 10 minutos"... El retraso en este país a la hora de quedar es algo comúnmente aceptado, ¿verdad?. Pues no lo entiendo y me parece una falta de respeto. Además, me hacen llegar tarde a mis siguientes visitas y los demás no tienen por qué soportar la mala educación de la gente. La puntualidad debería estar presente en el sistema educativo de España, pero así nos va. Si yo tengo una reunión a una hora, dejo de hacer lo que estaba haciendo y me voy a mi reunión. No es tan difícil. Y no hago esperar a nadie. Y si veo que llego tarde. Llamo yo a la persona con la que me he citado y aviso. No espero a que me llamen. Es lo mínimo, creo yo.

Otra respuesta es directamente el "le llamé para avisar de que no podía ir". Si fuese verdad, no hay más problema. Reorganizo la agenda y ya está, pero suele ser simple y llanamente mentira. Yo sé si me han llamado. Con cualquier móvil hoy en día se sabe. Y me aseguro de que los contactos tengan mi teléfono precisamente por esto. En algún caso hasta me han dado plantón dos veces. Entonces, sintiéndolo mucho, emito condicionado el informe por no haber podido acceder al interior del inmueble. Cuando el banco no otorga el crédito, el cliente se queja, claro. Pero ahí se queda con su informe condicionado. Y me dan igual las presiones de la entidad o de la sociedad de tasación. Alguna vez, hasta me he enterado de que el cliente dice que no era consciente de que fuese tan importante quedar con el tasador. Seguro que al próximo lo recibe con los brazos abiertos.

Y otras muchas veces está el "no encuentro la llave" o "no podemos pasar porque hay inquilinos". ¡Hombre, pues no me haga usted venir hasta aquí para ver una puerta! ¡Avíseme cuando sí se pueda entrar! Decidme si es que me estoy volviendo loco, por favor. Es que de verdad...

Bueno, pues ya me he desahogado. Espero que en este 2010, sean pocas las veces que nos ocurran estas cosas. ¿Habéis tenido algún caso de estos que os gustaría comentar? ¿Os ha hecho esperar más de la cuenta algún tasador? Porque informales hay en todos lados, claro. Espero que no os haya ocurrido muchas veces, pero si queréis compartir, dejad vuestros comentarios, por favor.

Micropost: Alerta por bajas temperaturas

Dado que parte de la profesión del arquitecto / tasador se desarrolla en la carretera, me ha parecido oportuno avisar de la ola de frío que viene a partir del día 6. Hay que extremar la prudencia en la carretera. Nos dicen los chicos de gurusblog en este post que podemos esperar las siguientes inclemencias:

- Temperaturas bajísimas , llegando a registrarse valores cercanos a los -18º en alguna capital interior

- Heladas severas en todo el norte e interior peninsular, acercándose a algunos puntos de la costa mediterránea

- nevadas abundantes en todas las cotas también en la mitad norte.

Así que ya sabéis. Si tenéis que viajar, tened cuidado.

Feliz 2010

Bueno, pues ya está aquí el 2010 y hemos dejado atrás el horrible 2009. Repaso una y otra vez las noticias de los gurús y creo que la cosa nip inta nada bien, pero yo tengo un presentimiento y estoy casi seguro de que no va a ser un año tan malo como ha sido el que acabamos de pasar. Habrá que trabajar duro y no será nada fácil, pero estoy convencido de que será así.

Así que brindo por ello desd el blog, con todos vosotros, que tenéis interés, Dios sabe por qué extraña razón, en las cosas que escribo. Os deseo a todos un muy feliz año, moderad vuestras propuestas para el 2010 (que sean realistas, por favor, sabéis que no os váis a apuntar a ningún gimnasio) y que disfrutéis de lo que quedan de fiestas!!!