jueves, 12 de noviembre de 2009

Testigos adecuados. Importancia de los muestreos en una valoración.

Como ya sabéis, el método de comparación es el método estrella en la valoración inmobiliaria. Consiste en comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de características parecidas, aplicándoles si procede una serie de correcciones o coeficientes de homogeneización para llegar a un valor adecuado. A los inmuebles con los que lo comparamos la normativa los denomina "comparables", aunque la denominación que más se usa es la de "testigos", que es la que utilizaba la anterior regulación. Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmuebles con los que podemos comparar y "comparables" son los testigos que finalmente utilizamos (un mínimo de 6 muestras o 3 transacciones comprobadas).

El método de comparación tiene muchas ventajas, pero quiero centrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una valoración depende directamente de los testigos que seleccionemos para realizar la tasación.

Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que encontramos por la calle, internet o en el periódico, como ya vimos hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un amplio abanico de muestras donde elegir. Básicamente éstos son los criterios que debemos seguir para seleccionarlos:
  1. Por tipología: no podemos comparar peras con manzanas. Si valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se valora es un local, pues locales.
  2. Localización: debemos seleccionar inmuebles del entorno más cercano al que queremos valorar. Además debemos considerar las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro barrio de Madrid).
  3. Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles pequeños con grandes. El m2 de una casa grande vale menos que el de una casa pequeña. Es como los huevos. Es más caro uno sólo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual.
  4. Antigüedad: Evidentemente los inmuebles más modernos no valen lo mismo que los más antiguos.
  5. Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados, ascensor, etc...
  6. Otros.
En realidad se trata de escoger los inmuebles más parecidos al nuestro, y aquí llega el meollo del asunto. Intentaré explicarme: Para mí no es correcto elegir 6 testigos de la misma promoción que el inmueble que tasamos. Puede que esa promoción esté fuera de mercado y obtendríamos un valor completamente desvirtuado. Si escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy altos. Pondré un ejemplo: imaginaos que un chino viene a España y sólo ve el Rocío. Si vuelve a su país sin ver más del nuestro, seguramente piense que los españoles se dedican a pasear imágenes religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches tenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoración que hace el chino de nuestro estilo de vida es errónea.

Con la valoración inmobiliaria es parecido. Es muy importante qué testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarán igual una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darán el mismo valor. Pero añadiría que, si han valorado bien, sus conclusiones serán sensiblemente semejantes. No habrá demasiadas diferencias. Lo importante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser el valor del inmueble nada más verlo. Esa primera idea suele ser la que generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no aparece).

A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta varias cosas. Me ha parecido muy importante este artículo que he leído en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ahí las discrepancias a las que me refería antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a cuento en el tema de la selección de testigos, dado que muchos propietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos. Un propietario siempre te dice que su casa está en el mejor barrio, tiene la mejor orientación, las mejores calidades, tiene más metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quizá hable en otro post de la conclusión a la que me ha llevado esto...

Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 - 10% en el global. Más si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos márgenes. Cuando haces una tasación a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrás para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado.

Para resumir: la valoración es una "ciencia subjetiva" que ha buscado métodos para "objetivizarse". Y que el parámetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasación y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la elección de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparación.

11 comentarios:

  1. Me ha gustado mucho tu explicación, sobre todo la última parte sobre perder la perspectiva.De cuando en cuando conviene hacer un ejercicio de reflexión para evitar que los árboles no nos dejen dever el bosque.
    Soy un compañero supervisor-tasador de rústicas, ese gran patito feo olvidado por las sociedades de tasación y las normativas.

    Saludos!!

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  2. Pues espero que nos sigas. Las rústicas tienen mucha miga y nos gustaría hablar de ellas en breve. Saludos

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  3. Os sigo silenciosamente hace ya unos meses. Estoy deseando ver vuestra opinión sobre las rústicas, unos inmuebles muy peculiares y en los que, a mi modo de ver, la normativa es más difusa. He conocido la manera de tasar rústicas de 6 tasadoras (2 a nivel de validación) y ninguna es igual. Si necesitais cualquier cosa me imagino que me podreis enviar un privado a través de mi perfil de google.

    Saludos!!

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  4. Para mí está explicado con claridad absoluta.
    Solo, por añadir algo más, te diré que la cosa se complica conforme te alejas de las ciudades y te aproximas a núcleos de población menores. La búsqueda de testigos se convierte en un auténtico calvario y no digamos ya la homogeneización.

    Salu2

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  5. Para inversion y ocupacion directa es posible que la pagina web de i-comparables.com podia ser muy util como fuente de "testigos" o "comparables". Lo importante es que los comparables son reales y no de precio de salida. Estoy de acuerdo con lo dicho anteriormente - un propietario puede tener un idea muy equivocada sobre el valor de su inmueble - si aceptamos precios de salida como testigos validos siempre coremos el riesgo de equivocarnos. Para los que dicen que no solamente tengo una pregunta. ¿Como sabes cuanto descontar del precio de salida?

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  6. Stan, cualquier web donde podamos acceder a comparables es buena, pero veo la que me mandas y creo que se trata de compra-venta de edificios enteros. En este caso, dudo que las comparaciones tengan validez, dado que se trata de un mercado cerrado de dificil acceso y el valor está condicionado. No sé si me pierdo algo de esa web, por favor, acláramelo. Gracias y un saludo.

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  7. No, la verdad. cada uno tiene sus pros y contras y van cambiando poco a poca a medida que evolucionan. Conviene tener unos cuantos fichados que te sirvan de referencia sin perder el ojo al resto por si ofrecieran algo interesante en algún momento dado.
    Saludos

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  8. Jositomon, totalmente de acuerdo en lo que dices de que cada programa tiene sus pros y en lo de las evoluciones. Yo uso 2 programas, uno que compré y otro de una tasadora para la que también trabajo (no haré publi de ninguno, jeje). El mío me resulta más cómodo pero el de la tasadora me traía más comparables y más recientes. Ahora esa diferencia ha desaparecido y a veces encuentro más muestras en uno y otras veces más en el otro (siempre hablando de muestras recientes claro). Me ha parecido superinteresante lo de icomparables pero no me da información suficiente (al menos con la cuenta gratuita, supongo que con la de pago sí) y lo veo un poco caro: por lo que yo pago al año (muestras incluidas) solo tendría acceso durante un mes.

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  9. Hola buenas noches me gustaría saber si en una tasación en el método de comparación no aparece ni calle ni numero de ninguno de los pisos testigo únicamente el nombre del pueblo esa tasación seria nula o ilegal ?

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    1. Según la normativa, los testigos deben estar perfectamente identificados y deben ser comprobables, pero no hace falta que se refleje en el informe. Supongo que la Sociedad de Tasación que hizo tu informe los podrá refutar. Saludos.

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