Superficies (I). Definiciones

Una de las cuestiones que suelen surgir de vez en cuando en el entorno de la valoración como un tema recurrente, es el de cuál es la superficie que se debería adoptar para realizar la valoración de inmuebles. Creo que este blog es un buen sitio para intentar explicar, sobre todo a aquellos que no os dedicáis a ésto y no tenéis por qué saberlo, por qué es necesario poner un "apellido" al nombre "superficie", y por qué se utilizan unas u otras, según cada caso. Es necesario, al hablar de cualquier operación en la que interviene un inmueble, determinar de qué tipo de superficie estamos tratando. Si una oferta me dice que tiene 70m2, aún no me queda claro cómo de grande puede ser la casa. Esto es un problema a la hora de seleccionar comparables para determinar el valor de mercado, lo que puede suponer una desviación en el resultado de nuestra valoración. Tendremos pues, que tener claro todos los tipos de superficie para filtrar bien los datos.

La Normativa Española

La actual normativa da las siguientes definiciones:

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos

La Práctica

A mi modo de ver, aunque la Normativa da definiciones lo más objetivas posibles, estas no son lo suficientemente claras. Vamos a ver si podemos dar luz a todo este follón:

Yo empezaría definiendo la superficie útil (SU). Creo que la mejor definición que se puede dar de ella es "aquella superficie que podemos pisar en una vivienda". Es la superficie que podemos medir y el único dato objetivo (hasta cierto punto) de la valoración. Esta superficie debe ser la que refleje el croquis del inmueble. La normativa española establece que las superficies de espacios abiertos cubiertos deben computar al 50%.

La superficie construida (SC) es la útil más aquella superficie que ocupan tabiquerías y cerramientos, o el 50% de éstos si separan el inmueble que valoramos del colindante. Esta superficie ya no es tan fácil de calcular, porque no podemos acceder a la superficie de estos cerramientos en todas las ocasiones. Además, hay situaciones en las que no podemos determinar la superficie que ocupa un shunt o unas ventilaciones con seguridad absoluta. Sin embargo, la solución nos la da la experiencia. Dependiendo de la tipología del inmueble, aplicaremos un factor que relaciona SU y SC, de forma que en la práctica, es suficiente con multiplicar la SU por dicho factor para obtener la SC sin temor a desviarnos demasiado de la realidad.

Superficie construida con parte proporcional de elementos comunes (SCCC) es la SC más la superficie que le corresponda de los elementos comunes cubiertos del edificio al que pertenece. Si no se dispone del proyecto original del inmueble y/o de la división horizontal, es absolutamente imposible medir esta superficie. Podríamos medir todas las zonas comunes de la urbanización, pero además deberíamos tener acceso a todas las viviendas de la misma para poder ponderar por superficies. De nuevo tenemos que recurrir a nuestra experiencia en la construcción para determinar este dato. Y una vez más, según la tipología del inmueble, un factor nos da la relación entre SU y SCCC. Ese factor queda reflejado en el informe de tasación y se denomina R. Esta es la superficie adoptada para los cálculos en la inmensa mayoría de los informes de tasación.

Aquí viene la "polémica": dado que la R no es un dato objetivo, aunque no admite demasiada oscilación, no deja de estar sometido a la consideración del técnico, por lo que mucha gente considera que se debería tasar por la SU, que es el único dato medible. A mi modo de ver, es indiferente, da igual utilizar la SU o la SCCC, dado que la valoración no puede ignorar los espacios comunes, lo que nos obligaría a ponderarlo en la comparación con otros inmuebles, a la hora de hacer el estudio de mercado, y esto introduciría un nuevo componente subjetivo. El único motivo que yo encuentro por el que se opta por tasar por la SCCC en vez de por la SU, es que es un dato que cada vez más, queda reflejado en las escrituras de los inmuebles, especialmente en los de nueva construcción, lo que da cierto grado de objetividad a esta superficie.

Finalmente, yo definiría como superficies adoptadas (en plural) aquellas que tomamos con la justificación debida para realizar los cálculos de nuestro informe. Dependiendo del método a utilizar, emplearemos una u otra. Incluso, dependiendo de cada situación, será preciso una determinada superficie que quizá no tenga nada que ver con las anteriores. Cada tasación, aunque muy parecida a las anteriores, es distinta, y merece ser tratada como tal. En próximos posts analizaremos qué superficies hay que tomar dependiendo del cálculo adoptado.

Hasta entonces, ¿creéis que sería mejor adoptar la superficie útil en vez de la SCCC? ¿Por qué?

Comentad, por favor...

Diógenes

En este blog hemos dicho muchas veces que la valoración no es una ciencia exacta y que toda tasación es subjetiva. Dos técnicos no darán el mismo valor a un mismo inmueble. Aunque no habría diferencias sensibles.

Sin embargo, si hay algo en la valoración de inmuebles que debe permanecer objetivo. Fijaos que el término que utilizamos una y otra vez es "inmueble", que "no se mueve", que no es móvil. Valoramos lo que no podemos mover, lo que no es "mueble". Cuando tasamos, la decoración, el mobiliario o los gustos del inquilino no deben influir en nuestro valor de tasación. Debemos atender exclusivamente a las calidades del inmueble y a su estado de conservación (bueno, normal o malo, sin más distinción).

Hoy me he encontrado una casa a cuyo inquilino fácilmente le diagnosticarían un incipiente síndrome de Diógenes, por el que el enfermo siente el incontrolable impulso de acumular todo lo que encuentra. En la casa había un montón de cajas y los armarios absolutamente a rebosar. Demasiadas cosas para la excusa que me ha dado el inquilino sin yo pedírsela: que no había tenido tiempo de ordenar desde el verano. Yo le he dicho que no pasaba nada y que no supondría ninguna diferencia en el resultado final. Cosa que es verdad. Lo cierto es que, si se quitaban las cajas y la incipiente porquería acumulada, la casa tenía un buen aspecto y un adecuado estado de conservación.

Esta experiencia me ha llevado a pensar en si alguna vez, una decoración barroca sobrecargada o un inmueble extremadamente sucio ha podido influir en nuestros valores. Yo creo que no significativamente. Y así es como debe ser. La decoración la puede cambiar el siguiente dueño, que limpiará la suciedad seguramente. O no...

Micropost: La Sede del Catastro facilita croquis de inmuebles

Desde principios de este año, la Sede del Catastro de Madrid facilita croquis de los edificios siempre y cuando s disponga de DNI electrónico. El procedimiento a seguir para conseguirlo es el siguiente:

1. Acceder a su web: https://ovc.catastro.meh.es/ (por cierto, una web muy intuitiva, fácil de recordar, como podéis ver. Bien por la CAM)
2. Elegir Acceso personalizado, ciudadano, acceso mediante certificado digital
3. Introducir el PIN del DNI
4. En la ficha del inmueble debe aparecer una opción nueva de acceso a lo susodichos croquis

Se trata de un esquema del perímetro exterior de cada inmueble y zonas comunes, por plantas. Esto significa que no aparece la distribución interior y que no nos va a ahorrar el dibujar el croquis durante de la visita, pero puede sernos útil si tenemos alguna duda sobre el mismo.

Corrección (30/03/2010)

Gracias a Garrafa por hacer esta puntualización que incorporo en el post:

La dirección web la han cambiado, ahora es: http://www.sedecatastro.gob.es/
No es un servicio de la CAM (Comunidad Autónoma de Madrid), sino del "catastro" del Ministerio de Economía y Hacienda y válido para todo el país.

Cómo se redacta un informe de tasación (II). El trabajo de oficina

Toca hablar en esta segunda parte del post sobre redacción de informes de tasación de la parte más "burocrática" del tasador, de esa parte donde afinamos los cálculos y analizamos los datos para obtener un numerito que será sometido a unos cuantos controles antes de tener validez como valor de tasación de un inmueble. Una vez hemos recopilado toda la información que precisamos fuera de la oficina para poder redactar nuestro informe de valoración, toca meternos dentro, sentarnos frente al ordenador y manejar todos esos datos para llegar a un valor razonable del inmueble que tenemos que tasar. No es poco lo que nos queda por delante.

Antes de comenzar, un par de aclaraciones: lo primero que hay que decir, aunque puede ser evidente, es aclarar que el tasador utiliza programas informáticos para su labor diaria. No vamos a entrar en la explicación de estos programas, ya que no creo que sea el objeto de este blog, pero debéis tener en cuenta que el ordenador va a estar presente en todo este proceso; Lo siguiente es recordaros que estamos hablando de una tasación de una vivienda, que es el caso más común. Es importante porque es el tipo de informe con el que nos encontramos el 95% de las veces, sobre todo si estamos iniciándonos en este mundo. Ya estamos listos.

Pues aquí estamos, sentaditos en nuestro despacho y con un objetivo por delante, pero ¿por dónde empiezo? ¿Me pongo a leer documentos como un loco? ¿Meto datos en el ordenador como un poseído? ¿Dibujo? ¿Qué? Hay muchas formas de trabajar, todas válidas, pero después de tantos informes, nosotros solemos hacerlo de la siguiente manera:

Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis aceptable. Si lo hemos hecho a mano durante la visita, toca pasarlo a limpio. Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que responda a las medidas que tomamos en la visita. Algunas tasadoras admiten croquis hechos a mano, siempre y cuando la calidad de los mismos sea aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble, aunque para nuestra finalidad, no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad. Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde está realmente, nos da igual. El croquis sirve para obtener una superficie útil (la que podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los cálculos. Ya lo explicaremos.

El croquis debe cumplir una serie de requisitos:

1. Debe ser claro y legible
2. Debe contener una escala gráfica (la regleta con los números) o bien una cota vertical y otra horizontal. La escala numérica (1:100, por ejemplo) no es aconsejable, dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones informáticas cambian el tamaño del original.
   
3. Debe incluir el grosor de muros, aproximadamente, dado que debe ser lo más fiel a la realidad posible y de él vamos a obtener la superficie con la que tasaremos.
4. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias, para poder juzgar la distribución de la vivienda.
   

Manejo y análisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde la cámara las fotografías que hemos realizado del inmueble. Lo siguiente es informatizar el resto de datos. Escanearemos documentación registral, catastral, urbanística, contrato de alquiler, licencias y todo lo que tengamos en papel y nos hayan proporcionado. Como ya explicamos una vez en otro post, la documentación nos la suelen proporcionar los interesados en el informe, por lo que nosotros no tenemos que pedirla. En el estudio, toda esa información la guardamos en una carpeta (del ordenador). Algún día hablaremos de la importancia de tener todos estos datos bien guardados. Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro, nosotros tenemos que darles carácter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la información que manejamos tanto en formato papel como electrónico.

Estudio de la Documentación. Tipo de informe: Con todo en el ordenador, toca estudiar la documentación y decidir qué estructura va a tener nuestro informe. En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos para determinar esa estructura:

1. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral, que nos determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si debemos hacer alguna consideración debido al uso que se está haciendo de ella
2. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y garajes)
3. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca está alquilada y si debemos calcular el valor por generación de rentas de alquiler
4. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. La que más influye en el valor de tasación será si la vivienda está sometida a algún tipo de protección oficial que limite su valor de venta.
   

Elección y aplicación de los métodos de cálculo: Como sabéis, existen varios métodos de cálculo para el valor de una tasación. No vamos a desmembrarlos aquí, pero sí voy a enumerarlos y, a grandes rasgos, comentar someramente cuando aplicarlos:

1. Método del coste: se aplica siempre
2. Método de comparación: se aplica siempre que haya un mercado significativo (el 99% de las veces)
3. Método de Valoración por Actualización de rentas (se aplica para estudiar mercados de alquileres, generalmente si el inmueble está arrendado).
4. Método de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato)
5. Método residual estático (generalmente para el estudio del valor de suelos).
6. Método residual dinámico (para el estudio de suelos que no sean urbanos finalistas -es decir, sobre los que no se puede empezar a construir en menos de un año-). (Como medida de precaución y para favorecer la seguridad, este método se ha empezado a aplicar sobre todo tipo de suelos).

Todos estos cálculos llevan su tiempo. Muchas veces, al acabar una visita, nos preguntan por el valor del piso. Como si fuera algo inmediato. lleva su tiempo hacer un informe de tasación de calidad.

Visado: El último paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Una vez realizado el mismo, el tasador lo manda a la sociedad de tasación a través del canal preestablecido (generalmente informático) para su verificación y comprobación. Si hay algún error o se tiene alguna duda, los técnicos de la sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado. La tasación ya es válida en todos sus efectos. Nuestro trabajo ha terminado.

Carencias en la formación del arquitecto. Nos quedamos atrás.

No quiero que este blog se convierta en terreno exclusivo del arquitecto, pero comprenderéis que muchos de mis compañeros comparten título conmigo y me lleguen más comentarios durante el día a día sobre esta profesión que sobre cualquier otra, brotando ideas al respecto que intento plasmar en este blog.

La última, a consecuencia de un post de Arantxa Villar en el thinktank64 y de una charla de café con dos compañeros, me ha llevado a reflexionar sobre la formación que recibimos los arquitectos, y por qué estamos perdiendo peso en la sociedad actual. Ya sabéis que de vez en cuando tengo la oportunidad de dar cursos de formación tanto en empresas como en universidades, y vengo notando algo que, francamente me preocupa: el plan de estudios se queda obsoleto, y con él nuestra profesión, devaluándonos en el mercado a favor de otras titulaciones mucho más abiertas y adaptadas al mundo actual.

Decir que eres arquitecto y que parte de tu trabajo está dedicado al mundo financiero de una forma u otra (a través de la valoración inmobiliaria, el monitoring, el project management, la consultoría o lo que se os ocurra) te genera una serie de miradas recelosas entre tus compañeros de profesión. Te miran y piensan: "no es un verdadero arquitecto". El origen de esos recelos está en la formación que, en su momento, recibimos. Nos educaron para cambiar el mundo a golpe de proyecto, de imaginación y de arte, de luz y de espacio, de proporción y de simetría/asimetría. Te forman para que trabajes en estudios de arquitectura. Como mucho para que montes el tuyo propio. Punto. Y todo eso está muy bien, pero hay más.

En mi caso, entré en arquitectura porque me gustaba el arte y el dibujo, la física y un poco las finanzas, herencia de mi padre, y pensaba que podía encajar. Como veis, nada dramático ni vocacional. Pues bien, yo reivindico mi puesto en la comunidad del arquitecto. Yo, que no tengo pretensiones de cambiar el mundo y respeto al que sí las tenga, tengo un hueco entre mis colegas. El arquitecto puede y debe hacer más que diseñar y construir.

Esta parte de la formación ha faltado siempre en la arquitectura. Y últimamente, con una sociedad que va a 2.0, ese "gap" entre arquitectos y sociedad se está acentuando. ¿Qué sentido tiene que en las facultades se siga enseñando Construcción separadamente de Proyectos, o que en esta asignatura no se apliquen los conocimientos de estructuras, geotecnia o instalaciones? ¿Por qué se sigue negando al estudiante de arquitectura formación empresarial cuando se les educa para montar empresas (estudios) que deberán gestionar sin tener ni idea?

Además, los catedráticos y profesores de las Escuelas de Arquitectura son absolutamente reacios a cualquier cambio en el plan de estudios. Porque hay muchos intereses incrustados. Las escuelas de arquitectura de España son chiringuitos que el personal docente suele utilizar para garantizarse posiciones de poder sobre los compañeros de profesión. Cualquier arquitecto que haya estudiado aquí sabe a lo que me refiero. Y entre tanto nuestra profesión sigue perdiendo credibilidad en la sociedad. Nos acabarán viendo como pintamonas. Ya veréis.

Es bastante común ver a ingenieros dirigiendo empresas internacionales. ¿Cuántos arquitectos conocéis que lo hagan? Yo tampoco. Hace unos días, Paloma Sobrini, decana del Colegio de Arquitectos de Madrid, nos mandaba una carta a los colegiados donde nos indicaba que se había logrado que Bolonia nos reconociera el título Máster. Menos mal. Los ingenieros ya lo tenían garantizado. Es un ejemplo de lo que quiero expresar. Nos quedamos atrás.

Lo peor son las consecuencias de esa mentalidad que nos inyectan. Con la crisis, muchos estudios de arquitectura han tenido que cerrar y muchos compañeros se han visto en la calle. Y lo peor es que no hay perspectiva de cambio. Yo creo que el periodo de tiempo en el que te salían proyectos al levantar una piedra del suelo se ha acabado. No es que vaya a volver, es que se ha acabado. Vendrá otro, pero no como el que habíamos vivido. Y muchos de estos compañeros en paro no digieren que eso pueda ser así, lo que les lleva a no tener capacidad de reacción y a ir consumiendo poco a poco su prestación social.

Señores arquitectos, responsables de la formación de los estudiantes de arquitectura: ¡¡hay que espabilar!!

Fiscalidad

Por su interés, reproduzco íntegros tres artículos que leo en los blogs de Blogs Feel:

Fiscalidad en reformas de vivienda:
Para las reformas de viviendas se establece una deducción del 10% para los que acometan obras relacionadas con la eficiencia energética, el uso del agua, o la adaptación para personas con movilidad reducida. La base máxima anual será de 3.000€ y el limite máximo plurianual por vivienda de 10.000€.

Fiscalidad en adquisición de vivienda habitual:
La famosa deducción por adquisición de vivienda habitual se ha visto reducida drásticamente. Se elimina para aquellas personas que obtengan unos ingresos superiores a los 24.107€ y se mantiene integra para aquellas personas con ingresos por debajo de los 17.707€.

Fiscalidad por alquiler:
Para los propietarios de viviendas, la reducción en las rentas de arrendamiento pasa del 50%al 60%. Esta medida afectara a cerca de 700.000 propietarios. Además hay una reducción del 100% de las rentas obtenidas si el inquilino tiene una edad de entre 35 y 30 años.
Para el inquilino, si tiene unos ingresos inferiores a 17.707 € se podría deducir el 10,05% de los pagos hasta un máximo de 9040€. Aquellos que superen los 24.107€ no tendrán beneficio.

Fuente:
Blogs Feel

Estadísticas, estadísticas, estadísticas...

Con esto de la crisis del ladrillo, está de moda que todo el mundo se apunte a lanzar sus estadísticas sobre la evolución de precios de inmuebles. Agrupaciones de inmobiliarias, administraciones públicas, empresas constructoras, sociedades de tasación, consultorías, oficinas privadas, tiendas de churros, El Corte Inglés, Doña Juana... Esto estaría fenomenal si al ciudadano le llegara un dato, o varios datos más o menos coherentes. No hace falta que sean precisos: "La vivienda baja en torno al X%", y todos sabríamos a qué atenernos. Pero no. Salvo el que las viviendas bajan, resulta que cada noticia es diferente en cuanto a cuánto bajan. Cada dato es contrapuesto al anterior y el follón es tal que uno no sabe qué pensar. ¿Por qué?

No vamos a entrar en un curso de estadística aplicada ahora, pero hay que ser consciente de que al leer o estudiar cualquier tipo de estadística, hay que empezar por entender qué dato me están dando. El titular "los precios bajan el 8%" no vale para nada. ¿El 8% de qué? ¿Sobre qué muestreo se ha tomado? ¿Qué periodo de tiempo estudia? ¿Cómo se analizan los datos?.

En esta última pregunta es donde yo me voy a parar para intentar arrojar un poquito de luz sobre este tema. Me interesa explicar, de una forma no demasiado exahustiva, cómo analizan sus datos las sociedades de tasación y otras entidades para que entendáis que , dependiendo de la fuente, la interpretación del dato es una u otra (seguro que eso ya lo sabíais, pero así reforzáis vuestras creencias, jeje). Al lío:

Las sociedades de tasación

Las empresas tasadoras disponen de una amplia cantidad de datos. Si se hacen cuentas por lo que pone en las páginas webs de las principales sociedades de tasación españolas, éstas manejan al menos un millón anual de registros. Aunque cada empresa tasadora suele publicar sus propios datos, ATASA, la asociación de tasadoras, maneja todos esos datos y no hay demasiadas discrepancias entre sus datos y los de sus afiliados. Las discrepancias de los datos de las tasadoras con los de otras entidades (Ministerio de la Vivienda, por ejemplo), radica en varios puntos:

1. La metodología del análisis es diferente (en el fondo, este es el resquicio a través del cual cada entidad saca sus datos para que favorezcan las tesis que apoyan).
2. Las tasadoras también incluyen datos de inmuebles bajo protección pública. como sabéis, estos inmuebles depende de un módulo determinado por la administración competente, y la tendencia ha ido en aumento, mientras que sabemos que los precios han bajado (por qué no excluyen las sociedades este dato lo desconozco, pero me huelo a que al tasar una vivienda VPO, el valor se incluye en la base de datos sin filtro alguno).
3. La mayoría de las sociedades de tasación eliminan datos extremos. Los valores más altos y los más bajos de la muestra se desechan con el fin de homogeneizar la muestra (también ignoro en qué se basan para determinar el punto en el que dar el corte).
4. No nos olvidemos del famoso Kh (coeficiente hipotecario). Este coeficiente, que como ya expliqué en su momento, no sabemos en qué fundamentar, reduce el valor final de tasación con finalidad hipotecaria. Sólo las de finalidad hipotecaria. Las de asesoramiento no. Y sospecho que este es otro filtro que no pasan las bases de datos de las sociedades de tasación.
5. Las estadísticas de las tasadoras son siempre a toro pasado. El dato pertenece a la realidad que se dió en un determinado periodo de tiempo.

La administración pública

Normalmente, las administraciones públicas (Ministerio de la Vivienda, INE...) basan sus estadísticas en los colegios notariales. Éstos, sólo pueden dar datos de las transacciones efectuadas, de las viviendas vendidas, por lo que no consideran que las que no se venden, siguen modificando a la baja su precio.

Portales inmobiliarios

Los portales inmobiliarios (no soy experto en esto, tenedlo en cuenta), manejan siempre datos de intenciones. Es decir: son ofertas, no transacciones. Todo lo contrario a los Notarios. Además, en sus ofertas nunca se distingue si la vivienda cuenta con anexos (garajes y trasteros, p.e.) que quedan incluidos en la oferta de la transacción. Tampoco filtran entre VPO y vivienda libre, mayormente porque ese dato no lo suelen dar los anunciantes.

Espero que os sirva de ayuda la próxima vez que alguien de un dato sobre las bajadas de precios.
Saludos.

Bolsos y Zapatos en Vigo

Acabo de volver de Vigo, ciudad con la que, por diversos motivos, he estado muy ligado durante el último año y medio aproximadamente y durante el sábado disfruté de una de esas comidas gallegas caseras que hacen las delicias de cualquiera que se siente a la mesa. Se me saltan las lágrimas sólo de recordarlo...

El caso es que una de las comensales era un amiga mía, que trabaja en el sector del comercio en una tienda de moda de firmas internacionales y nos estuvo contando un montón de cosas que me parecieron muy interesantes. Por si no lo sabéis, todo el tema empresarial y comercial me llama mucho la atención y hablar de estas cosas con alguien que lidia con ellas a diario y lo hace tan bien fue todo un lujazo.

Vigo es la ciudad gallega más poblada con 297.332 habitantes censados en 2009, según wikipedia, lo que la convierte en la más importante de esa comunidad autónoma. Mientras La Coruña es el centro financiero gallego, Vigo es la ciudad industrial. A la sombra del sector pesquero y automovilístico ha ido surgiendo una clase media-alta ayudada por el sctor de la construcción y la proximidad a Portugal (cuya clase media-alta es más alta que la española) y se ha ido generando un caldo de cultivo para el comercio de alto poder adquisitivo que hasta hace bien poco no había podido ver satisfechas ciertas demandas en aquella ciudad. Me refiero a ocio y comercio principalmente.

La empresa para la que trabaja mi amiga, de cuyo nombre no quiero acordarme, tuvo el mérito y la valentía de abrir una tienda donde sólo se venden productos de alta costura en una ciudad donde no había cultura de la moda. Me refiero a marcas de alto standing: Prada, MiuMiu, Ives Saint Laurent, Channel, Gucci, Marc Jacobs, etc, etc.

Mi amiga nos contó cosas que, pensándolas bien, son de una lógica aplastante, pero que si no te las dicen, no se te ocurren. Ella es una absoluta experta en moda. Simplemente vive por y para ello. Ojo, esto no tiene nada que ver con la frivolidad. Ella no desprecia a nadie por cómo va vestido, y os aseguro que el que escribe tiene unas pintas... Pero eso es otro tema. A mí me admira su profesionalidad, que ella tiene la suerte de combinar con su pasión. Y cuando habla del tema, uno, que no tiene ni idea de moda, se calla y escucha, porque seguro que lo que cuenta se puede extrapolar a cualquier negocio. No hay nada como conocer bien tu oficio.

Nos habló de por qué la empresa compra unos modelos de una marca y otros de otra, en vez de comprar cualquier cosa. De por qué para poder vender bien es necesario saber comprar aún mejor. Si ellos no compran lo que se va a vender y se va a llevar, la temporada puede ser un desastre. Si compran en una marca y dejan de comprar en otra, puede haber desastre. Si no compran sabiendo lo que hay en tendencia, habrá un desastre. Nos habló de cómo planifican las temporadas, a qué desfiles van y qué presupuesto gastar... A mí me pareció un ejemplo de gestión empresarial interesantísimo.

Sólo añadir que que estoy deseando que mi amiga se independice para meterme como socio capitalista en su start-up. Tan convencido de su valía me dejó.

P.D.: navegando por blogs me encuentro con este artículo de Alberto Blanco, donde explica mucho mejor de lo que pueda hacer yo las virtudes de un buen vendedor. Lectura recomendada.
Saludos

Cómo se redacta un informe de tasación (I). El trabajo de campo.

Hace ya un tiempo vimos en un post cuál era el proceso desde que un cliente pedía una tasación hasta cuando recibía el informe. En ese mismo post, indicábamos que el proceso de trabajo del tasador lo dejaríamos para más adelante. Creo que ahora ha llegado el momento.

Antes de meternos en harina, he de confesaros que he dudado mucho sobre si escribir este post o no. No es que lo que hagamos sea un gran secreto inconfesable y no creo que haya una hermandad secreta de tasadores que vaya a perseguirme para darme muerte por publicar esto, pero si es cierto que siempre he tendido a no contar demasiado lo que me cuesta trabajar, más que nada por el pudor profesional, ése al que hacía mención César Ruiz Larrea en el prólogo del libro que describe sus proyectos. Yo comparto esa idea, pero también es cierto que este blog fue diseñado para informar sobre la profesión del tasador, así que toca hablar de cómo trabajamos nosotros.

Y cuando digo nosotros, me refiero a mí y mis compañeros del estudio, porque supongo que cada tasador tiene su método particular. Sin embargo, sí es verdad que hay un montón de cosas que son comunes y que creo que todo tasador realiza. Vamos a verlas poco a poco, refiriéndonos a los casos más generales. Dejaremos los encargos especiales, esos que conllevan más tiempo, para más adelante:

A) Recepción del encargo: normalmente las sociedades de tasación para las que trabajamos o hemos trabajado, utilizan métodos informáticos para comunicar a sus técnicos (nosotros entre ellos) que tienen un encargo nuevo. Algunas mandan correos electrónicos, otras mensajes de texto a móviles con algunos datos del contacto incluidos para empezar ya a trabajar (este método se generaliza entre las sociedades más grandes, v.g.: Tinsa, Tasamadrid...) y otras disponen de aplicaciones informáticas a las que hay que conectarse para ver si hay algún encargo nuevo (la más famosa, el Tasa de Borsan -¡Dios mío! ¡Siguen utilizando esa espantosa pantalla de bienvenida!). En el encargo, como ya hemos explicado otras veces, se incluye la dirección del inmueble a tasar, que conviene ser confirmada siempre, nombre del contacto y tipo de informe que se nos pide (si es una tasación normal, o una valoración de obra, etc.)

B) Contacto: tras revisar la agenda, procedemos a llamar para concertar la visita, proceso no siempre fácil como hemos visto hace poco en un post anterior. Normalmente confirmamos la dirección del inmueble, porque es común que esté incompleta o sea errónea. Ésto se debe a que la entidad bancaria que encarga la tasación suele copiar literalmente la dirección desde las escrituras de propiedad o nota simple del registro. También es común aprovechar la llamada para pedir un plano del inmueble. En obra nueva o seminueva es común que nos faciliten una copia. Ésto nos permite ajustar la agenda al máximo, porque una visita con plano suele ser mucho más rápida al no tener que ir haciendo el croquis sobre la marcha. Por el mismo motivo solemos preguntar si la casa es grande o cuantos dormitorios tiene, y si tiene garaje o trastero (lo que nos llevará un poquito más de tiempo al tener que verlo también).

C) Planeamiento. Por supuesto, en la oficina también coordinamos las visitas entre nosotros. Si alguien tiene que ir a Pinto o a Majadahonda, ve todas las casas que haya que tasar en esa población, independientemente de a quién se le haya hecho el encargo (conviene aclarar que las sociedades de tasación realizan los encargos a técnicos, no a estudios de técnicos, dado que es la firma del profesional, y no la del estudio, la que avala el informe. Algunas sociedades no permiten que sea otro técnico la que visite el inmueble y si se entra a trabajar para una de ellas, hay que consultarlo antes. Nosotros hemos preferido no trabajar con alguna de estas tasadoras antes de cambiar nuestra forma de trabajo. En cualquier caso, en nuestro estudio, siempre realizan las visitas técnicos adscritos a la sociedad de tasación que nos hace el encargo).

D) Visita (previos). La visita no sólo deberíamos entenderla como el acceso al inmueble para realizar las comprobaciones pertinentes, sino que debería ser el comienzo de la toma de datos, de la investigación de mercado que nos exige todo informe de tasación. Antes de acceder al inmueble ya podemos recabar la siguiente información:

1. Si no lo conocemos, es un buen momento para tomar contacto con el barrio. De qué clase es y qué servicios tiene, si es fácil o no aparcar, si está bien o mal comunicado, etc. Son factores que influyen en el valor del inmueble.
2. Tipología del edificio (bloque abierto, aislado, manzana cerrada, vivienda unifamiliar adosada, etc. Es importante sobre todo para determinar costes de construcción y relaciones de superficies -ya hablaremos de ello-).
3. Si dispone de conserje o zonas comunes (piscina, zona deportiva, zona verde...)
4. Calidades (materiales de los que está hecho) y estado de conservación del edificio.
5. Se puede aprovechar para buscar carteles de oferta por la zona. Este ejercicio también nos ayuda a pulsar la situación del mercado en el área. Podemos hacernos una idea sobre si es fácil o difícil vender o si hay poca oferta, por ejemplo. Es un primer acercamiento al estado del mercado entorno al inmueble que debemos valorar. Además, hay un montón de aplicaciones para teléfono móvil que nos ayudan en este sentido. Pulsando un botón, el móvil detecta nuestra localización y aparecen ofertas de viviendas en nuestro entorno (que ya pueden valernos como testigos) y podemos entrar en la casa con una idea más aproximada del valor.
6. Hay que hacer alguna foto del exterior del edificio.

E) Visita (interior): Una vez en el inmueble, procedemos a la visita en sí. Normalmente nosotros hacemos una serie de preguntas, realizamos unas fotos y tomamos medidas de la casa. En la oficina, después de tanto informe, solemos hacer las siguientes preguntas que ya tenemos estandarizadas, pero no hay regla al respecto, por supuesto:

1. ¿Vive el dueño de la casa en ella? ¿Está alquilado el inmueble? (fundamental para determinar qué tipo de cálculo de valoración hay que adoptar y para ver si es necesario incluir algún condiconante/advertencia).
   
2. ¿Tiene agua caliente?
3. ¿Gas / calefacción? ¿De qué tipo?
4. ¿Tiene aire acondicionado?
5. ¿Se han hecho reformas en la casa? ¿Qué se hizo? ¿Cuándo? (Básico para establecer el estado de conservación del piso).
   

No necesito saber nada más, porque lo demás lo puedo ver yo. El inquilino siempre te va a decir que las puertas de la casa son de una calidad inmejorable y que el baño tiene un mármol exclusivo. Además nos van a contar que la zona donde está la casa es la mejor del mundo. Si tuviera que definir las zonas que tiene Fuenlabrada por los comentarios de los inqulinos que me han hecho visitando casas allí, esta población del sur de Madrid tendría sólo tres: la buena, la mejor y la mejor comunicada. Es lógico que sea así, por eso conviene abstraerse de lo que nos digan y mirar la casa con la máxima objetividad posible.

Así pues, haremos un par de fotografías (personalmente las hago antes de medir, porque si no, es probable que se me olvide) y siempre intento retratar al menos una zona húmeda (cocina o baños) y una seca (salón, dormitorios), pero en cualquier caso deben ser fotos que reflejen el estado de conservación del inmueble. No es necesario hacer fotos de cada rincón de la casa. El objeto de las fotos es, como he dicho, documentar el estado de conservación y calidades del inmueble y para eso un par de fotos es suficiente.

Después, procedemos a la medición. Por normativa, el tasador debe comprobar la superficie del inmueble. Esto se debe a que en España, las escrituras de propiedad, especialmente las de propiedades antiguas, no son nada fiables a la hora de describir las superficies de los inmuebles. Lo voy a poner aparte para que quede muy claro:

En España, el tasador no tasa inmuebles, sino fincas registrales.
En España, no se ponen pisos como garantía hipotecaria, sino fincas registrales.
El informe de tasación es de una finca registral, que resulta ser un inmueble.

Eso quiere decir que tenemos que verificar que la finca descrita en la escritura de propiedad es la que hemos visitado. Y la primera comprobación para ello es la medición del inmueble.

Volviendo a la medición en sí, hay varias formas de trabajo. Hay técnicos que prefieren darse una vuelta por la casa para hacerse una idea de cómo es; los hay que van dibujando a mano alzada a la vez que hacen ese reconocimiento previo para luego volver a verla e ir tomando medidas para incluirlas en su dibujo; los hay que prefieren ir midiendo y dibujando a la vez. Cualquiera es buena si las medidas son correctas y el plano es fiel a la realidad. El croquis debe incluir todas las partes de la casa, incluidas terrazas y tendederos. Lo ideal sería poder acceder a todas las estancias del inmueble, aunque no siempre es posible.

Los elementos tipo trasteros o garajes también deben ser visitados y medidos. Y algunas sociedades de tasación piden también fotografía de ellos. Recordad que, en cierta manera, nuestra labor consiste en ser los ojos de la entidad bancaria y dar fe, de alguna manera, de que prestan dinero por una garantía que realmente existe.

F) Manejo de datos tomados: una vez hemos terminado la visita, si me gustaría añadir un último paso que hemos incorporado en el estudio durante los dos últimos años, aproximadamente, y es el mandar por mail (vía móvil) las fotografías y una copia del plano al delineante para que las archive y pueda empezar a trabajar sin más demora, lo que hace que al llegar al estudio, esté todo dispuesto para redactar el informe, cosa que veremos en otro post, que este ya es muy largo.

¿Se nos escapa algo? Comentad, por favor.

Gajes del oficio (I): Dificultades en la visitas

Ya os aviso que este post es de sabor amargo, pero alguna vez tocaba hablar de los gajes del oficio. Nos ha pasado a todos y nos seguirá pasando, pero creo que es necesario que dediquemos un par de minutos a uno de los mayores problemas que encontramos los tasadores a la hora de realizar informes: que nos den plantón en la visita.

Concertar una visita para poder tasar un piso es un paso más de nuestra labor que generalmente se puede realizar sin problema, pero lo cierto es que en muchas ocasiones, más de las deseables, nos encontramos con problemas que son difícilmente entendibles y que nos hacen perder mucho tiempo en un paso que no debería llevarnos más de 15, 20 minutos.

El primer contratiempo llega a la hora de quedar con el contacto. Lógicamente, nosotros intentamos colocar las visitas en un orden que nos convenga, pero esto no es tan sencillo. Si tengo que ver tres pisos en Arganzuela y dos en Valdemoro, por ejemplo, intento que las visitas de Valdemoro sean seguidas para no tener que recorrerme dos veces los casi 20 kilómetros que lo separan de Arganzuela, pero los intereses de la gente con la que tenemos que quedar no siempre coinciden con los nuestros. Es cierto que ellos son clientes de la entidad bancaria, y que nosotros debemos ser flexibles en este aspecto y facilitar las cosas, pero no puedo soportar la inflexibilidad y cabezonería de ciertas personas. Y lo que menos soporto es la excusa tipo "uf!, es que me viene fatal, mejor otro día", sin que te den ningún tipo de explicación. De alguna forma hay que hacer entender al cliente que, si ellos merecen ser tratados con respeto, nosotros también, y esas cosas me parecen faltas de respeto. Yo intento acomodar mi agenda a las necesidades de cada uno, pero creo que este esfurzo debe de ir en la dos direcciones, dado que es por el interés de ambas partes.

Otra cosa que no puedo comprender es cómo, a las alturas en las que estamos, la gente no sabe dónde vive. Esto suena muy surrealista, pero es verdad en muchos casos. Lo primero que tenemos que hacer llamar es confirmar la dirección del inmueble, y muchas respuestas son del tipo "pues ahora no estoy seguro", "no lo sé, pero entre usted por la calle cual..." o simplemente te dicen "número 15, 4º Izquierda" y cuando llegas al número 15, hay 7 portales con 2 escaleras cada uno y no hay derecha e izquierda, sino A y B... desesperante.

Si a pesar de todo esto logramos quedar a una hora, muchas veces es frecuente el plantón. Directamente. Cuando llevamos 15 minutos y vemos que nuestra siguiente cita se nos viene encima, procede llamar de nuevo al contacto. "llego en 10 minutos"... El retraso en este país a la hora de quedar es algo comúnmente aceptado, ¿verdad?. Pues no lo entiendo y me parece una falta de respeto. Además, me hacen llegar tarde a mis siguientes visitas y los demás no tienen por qué soportar la mala educación de la gente. La puntualidad debería estar presente en el sistema educativo de España, pero así nos va. Si yo tengo una reunión a una hora, dejo de hacer lo que estaba haciendo y me voy a mi reunión. No es tan difícil. Y no hago esperar a nadie. Y si veo que llego tarde. Llamo yo a la persona con la que me he citado y aviso. No espero a que me llamen. Es lo mínimo, creo yo.

Otra respuesta es directamente el "le llamé para avisar de que no podía ir". Si fuese verdad, no hay más problema. Reorganizo la agenda y ya está, pero suele ser simple y llanamente mentira. Yo sé si me han llamado. Con cualquier móvil hoy en día se sabe. Y me aseguro de que los contactos tengan mi teléfono precisamente por esto. En algún caso hasta me han dado plantón dos veces. Entonces, sintiéndolo mucho, emito condicionado el informe por no haber podido acceder al interior del inmueble. Cuando el banco no otorga el crédito, el cliente se queja, claro. Pero ahí se queda con su informe condicionado. Y me dan igual las presiones de la entidad o de la sociedad de tasación. Alguna vez, hasta me he enterado de que el cliente dice que no era consciente de que fuese tan importante quedar con el tasador. Seguro que al próximo lo recibe con los brazos abiertos.

Y otras muchas veces está el "no encuentro la llave" o "no podemos pasar porque hay inquilinos". ¡Hombre, pues no me haga usted venir hasta aquí para ver una puerta! ¡Avíseme cuando sí se pueda entrar! Decidme si es que me estoy volviendo loco, por favor. Es que de verdad...

Bueno, pues ya me he desahogado. Espero que en este 2010, sean pocas las veces que nos ocurran estas cosas. ¿Habéis tenido algún caso de estos que os gustaría comentar? ¿Os ha hecho esperar más de la cuenta algún tasador? Porque informales hay en todos lados, claro. Espero que no os haya ocurrido muchas veces, pero si queréis compartir, dejad vuestros comentarios, por favor.

Micropost: Alerta por bajas temperaturas

Dado que parte de la profesión del arquitecto / tasador se desarrolla en la carretera, me ha parecido oportuno avisar de la ola de frío que viene a partir del día 6. Hay que extremar la prudencia en la carretera. Nos dicen los chicos de gurusblog en este post que podemos esperar las siguientes inclemencias:

- Temperaturas bajísimas , llegando a registrarse valores cercanos a los -18º en alguna capital interior

- Heladas severas en todo el norte e interior peninsular, acercándose a algunos puntos de la costa mediterránea

- nevadas abundantes en todas las cotas también en la mitad norte.

Así que ya sabéis. Si tenéis que viajar, tened cuidado.

Feliz 2010

Bueno, pues ya está aquí el 2010 y hemos dejado atrás el horrible 2009. Repaso una y otra vez las noticias de los gurús y creo que la cosa nip inta nada bien, pero yo tengo un presentimiento y estoy casi seguro de que no va a ser un año tan malo como ha sido el que acabamos de pasar. Habrá que trabajar duro y no será nada fácil, pero estoy convencido de que será así.

Así que brindo por ello desd el blog, con todos vosotros, que tenéis interés, Dios sabe por qué extraña razón, en las cosas que escribo. Os deseo a todos un muy feliz año, moderad vuestras propuestas para el 2010 (que sean realistas, por favor, sabéis que no os váis a apuntar a ningún gimnasio) y que disfrutéis de lo que quedan de fiestas!!!